Stavba nového domu aneb Než kopnete do země

Řešit bydlení stavbou nového domu je rozhodnutí, které stojí na začátku každé cesty k vysněnému domovu. Sama cesta je však často trnitá. Kolik nástrah na ní čeká, záleží z velké míry na tom, jak dobře jste se na ni připravili.

Mnozí, kteří touto cestou prošli, potvrdí, že příprava bývá často obtížnější a delší, než pak stavba samotná. Ale mnozí dodají, že se jim pečlivá příprava vyplatila. Pro ty neplatí pořekadlo, že ten správný dům si postavíme (nebo necháme postavit) až na potřetí. Co vše se za pečlivou přípravou skrývá?

Zralá úvaha

Než se rozhodnete pro stavbu rodinného domu, měli byste si co nejvíce ujasnit své představy, potřeby a možnosti. Především, zda je nový dům opravdu tím nejlepším řešením. Co je pro vás důležité, zda opravdu toužíte mít možnost vyjít každý den na zahradu, kterou však budete muset obhospodařovat, i když bude takzvaně nízkoúdržbová, zda se odstěhováním do nové lokality, kde jste objevili vhodný pozemek, neodtrhnete od svých přátel, širší rodiny, zda se neúměrně neprodlouží cesta do zaměstnání či jen za základními nákupy… Je třeba si sednout a vše realisticky posoudit. A až budete opravdu rozhodnuti, že do toho jdete, stejně realisticky zvažte své časové, fyzické i finanční možnosti, abyste uprostřed cesty nezjistili, že jste se někde přecenili. Z rozjetého vlaku se těžko vysedá…
S odpověďmi na tyto otázky vám poradit nemůžeme, ale můžeme pomoci s dalšími rozhodnutími, která vás čekají, pokud se na cestu stavby vlastního rodinného domu opravdu vydáte.

Prověřit pozemek

Ideální pozemek se dnes shání obtížně, o to pečlivěji je třeba zvažovat všechna pro a proti. Musíte počítat s tím, že váš dům musí mít odstup od sousedního pozemku tři metry, jen výjimečně dva, okna vašeho domu nesmějí být blíže než šest metrů, je třeba myslet i na dostatek místa pro parkování. Řada obcí předepisuje koeficient zastavitelnosti, obvykle 30 %. Důležitá je orientace pozemku nejen ke světovým stranám, ale i vzhledem k rozmístění okolních domů. Obzvláštní pozor dejte na příměstské satelity s malými parcelami, kde byste mohli později žehrat na nedostatek soukromí. Dobré je v tuto dobu spolupracovat s odborníkem, architektem, který vhodnost pozemku posoudí ze všech hledisek.
V územním plánu obce prověřte, zda se jedná skutečně o stavební pozemek, zda není zatížen věcným břemenem a zda se na něj vztahují nějaká omezení. Podrobnější požadavky bývají určeny regulačním plánem obce, například sklon střechy, barva fasády… Všechny podmínky získáte z územně plánovací informace, o kterou můžete požádat stavební úřad. Máte na ni nárok ze zákona a je platná jeden rok. Zjistěte dostupnost inženýrských sítí, vody, elektřiny, kanalizace, plynu… Pokud jsou přivedené alespoň na hranici pozemku a zkolaudované, je to vaše výhra, ale projeví se na jeho ceně. Pokud nejsou, pečlivě prověřte možnosti na stavebním úřadě i se správci sítí, abyste se později nedozvěděli, že zde není dostatečná kapacita či jiná překážka.

Co a jak postavit?

O tom, jaký dům, především jak velký, byste měli mít jasno ještě před koupí pozemku. S konkrétním místem se však začnou vynořovat i konkrétní možnosti. V tomto okamžiku přicházíte na klíčové rozcestí. Možná si začnete klást otázky, zda má být dům zděný, nebo dřevostavba, bungalov či patrový, čím se bude vytápět, jaká bude mít okna.
V něčem možná máte předem jasno, ale v tuto chvíli to ještě není to nejdůležitější. Podstatné je, podle jakého projektu se bude stavět. Kvalita každé stavby začíná v kvalitním návrhu a projektu, a proto se na této křižovatce zastavte a vše pečlivě zvažte.
Na vybranou máte buď nechat si vypracovat individuální návrh architektem na míru vašim potřebám a požadavkům, nebo si zakoupit typový projekt, nebo si dokonce nechat postavit dům na klíč. Všechny cesty mají svá pro a proti.

Ideálně na míru

Individuální návrh by měl být ideálním řešením, samozřejmě s tím, že záleží i na schopnostech těch, kdo budou dům navrhovat a zpracovávat projekt. Toto řešení je optimální zejména tehdy, pokud architekt, nebo jeho tým, zpracují projekt, a zároveň zařídí i všechny úřední náležitosti potřebné k ohlášení stavby, pomohou s výběrem stavební firmy i dozorem při realizaci. Přestože se vám na první pohled bude zdát rozdíl mezi cenami individuálního a typového projektu příliš velký, věřte, že dobrý architekt vás může ušetřit mnoha starostí, komplikací, nepříjemností, a tedy i mnoha zbytečných výdajů, pomůže vám lépe využít jak pozemek tak plochu domu.
Možná si myslíte, že máte svou vlastní představu, jak má dům vypadat, a že stačí nechat ji rozpracovat do formy projektu. To je však zásadní omyl, architekt nenavrhuje jen samotný vzhled domu, ale má schopnost a zkušenost komplexního pohledu na stavbu ze všech možných hledisek – urbanistického, architektonického, technického i sociálního. Hledá prostorové vazby na okolí, kterými podmiňuje vzhled a dispoziční uspořádání domu. Ve fázi studie zároveň začíná ověřovat stavebně-konstrukční vazby. Na základě svých zkušeností vás může po podrobném zkoumání vašich představ a potřeb přivést k mnohem kvalitnějšímu řešení. Při pořizování projektu spolupracuje s odbornými profesemi, kterým případně svěří zpracování některých dílčích částí projektu.
Při výběru architekta je potřeba seznámit se s jeho předchozími pracemi, a to nejen na fotografiích, ale je nutné zajet na místo a popovídat si s vlastníky o jejich zkušenostech a spokojenosti se spoluprací. Měli byste ho hledat mezi architekty nebo stavebními inženýry vlastnícími autorizaci České komory architektů (ČKA) nebo České komory autorizovaných inženýrů a techniků (ČKAIT). Pracovat může samostatně s externími spolupracovníky nebo v rámci projekční kanceláře. A nikdy nezapomeňte zjistit, zda je pojištěn, aby mohl uhradit škodu, kterou by při výkonu povolání mohl způsobit.

Rychle a jistě?

Obáváte se, že stavba domu podle individuálního projektu bude příliš náročná? Že do poslední chvíle nebudete vědět, zda jste se v součinnosti s projektantem rozhodovali správně? Nebo na stěhování do nového velmi spěcháte? Pak můžete vsadit na jistotu a vybrat si dům typový, nebo stavět podle typového projektu.
Nečekejte však, že vás typový projekt za několik desítek tisíc korun zbaví všech starostí s pořízením nutné projektové dokumentace, že jej vezmete a začnete stavět. I když je možné nechat si v typovém projektu provést určité změny, později stejně budete potřebovat pomoc odborníka, projektanta, který bude muset typový dům umístit na pozemek, což může být u typového projektu někdy nemožné – bude omezen
tvarem a velikostí pozemku, světovými stranami, nutnými odstupovými vzdálenostmi od hranic pozemku… Bude potřeba upravit základy stavby, dopracovat přípojky inženýrských sítí a dopracovat další předepsané části projektu na konkrétní situaci. Typový projekt je většinou dodáván jako projekt pro stavební povolení, tedy bez prováděcích výkresů.
To znamená, že bude nutné postupně dokreslovat detaily, nebo je řešit improvizovaně, a vesměs nedokonale, přímo na stavbě. Narůstají tak náklady a mnohá nedorozumění mezi navazujícími profesemi, a samozřejmě se zvyšuje riziko pozdějších poruch. Pokud chcete opravdu vsadit na jistotu, je možná bezpečnější nechat si postavit typový dům na klíč. Výhodou je, že se netříští odpovědnost za projekt a za realizaci.

Podrobný projekt

Ani v případě individuálního návrhu se z výše uvedených důvodů nespokojte s projektem ke stavebnímu povolení, ale požadujte projekt pro provádění stavby, ve kterém jsou rozpracovaná řešení všech konstrukcí a výrobků z předchozích stupňů dokumentace včetně potřebných detailů a který by se v průběhu realizace neměl měnit. U malých jednoduchých staveb může být vhodné zpracovat jednostupňovou dokumentaci v rozsahu, který v sobě zahrnuje jak projekt pro stavební povolení, tak projekt pro provádění stavby. Výhodou podrobného prováděcího projektu je, že řemeslníci na stavbě budou přesně vědět, co a jak mají udělat, že jednotlivé profesní úkony na sebe budou navazovat.
A další velkou službu vám projekt pro provádění stavby poskytne při výběrovém řízení
na zhotovitele stavby.

Na realizaci záleží

Toto tvrzení, ač zní jako klišé, je při stavbě domu pravdou prověřenou praxí. Příběhů, kdy se stavba stala noční můrou z důvodu nedodržování lhůt, postupů, šizení na materiálu či neblaze proslulých vícenákladů bychom mohli uvádět bezpočet. Pokud tedy nemáte to štěstí, že víte o spolehlivé firmě, hledejte dodavatele stavby na základě výběrového řízení. Zde pomůže zmíněný podrobný projekt, na jehož základě je třeba vypracovat výkaz výměr jednotlivých konstrukcí, výrobků, zařízení a činností a položkový rozpočet podle ceníku stavebních prací.
Projekt, výkaz výměr i položkový rozpočet jsou pak podkladem pro výběrové řízení. Firmy, které se o zakázku ucházejí, vytvoří na jejich základě cenové nabídky, které budou díky poskytnutým jednotným podkladům dobře porovnatelné. Přesto je dobré nevybírat pouze podle ceny, ale seznámit se s referenčními stavbami i se spokojeností zákazníků vytipovaných firem. S vybranou firmou je potřeba uzavřít smlouvu o dílo a prověřit její právní způsobilost a pojištění.

Jak úsporný má být dům?

Energetická náročnost domu je dnes tak sledovaným parametrem, že ji nemůžeme pominout. Dokonce není možné postavit dům, který by nebyl alespoň energeticky úsporný – každá novostavba musí podle norem splňovat kritéria pro energeticky úsporné domy (kategorie C podle Průkazu energetické náročnosti budov), trend však spěje k domům mimořádně úsporným – nízkoenergetickým a pasivním, do roku 2020 bychom se měli naučit navrhovat a stavět pouze budovy s téměř nulovou spotřebou energie.
Energetická náročnost domu není jen otázkou zateplení pláště budovy a využití technických zařízení, ale rozhoduje se o ní právě již v projektu. Základem je celková koncepce a promyšlený návrh, který optimalizuje a uvádí v součinnost všechny prvky, které ovlivňují spotřebu energie počínaje umístěním na pozemku a orientací domu, přes jeho tvar a dispozici, volbu stavebních materiálů, až po způsob vytápění a větrání.

Co přinesla novela stavebního zákona?

▪Podle novely stavebního zákona, platné od počátku ledna letošního roku, stačí pro stavbu rodinného domu ohlášení stavby, není tedy třeba žádat o stavební povolení. Proces povolování staveb se tak urychlí, o ohlášení by měl stavební úřad rozhodnout do 30 dnů. V případě, že jsou v ohlášení formální nedostatky či odstranitelné vady, pomůže je úřad odstranit na místě nebo určí lhůtu pro opravu. V případě závažnějších nedostatků nebo nesplnění podmínek pro ohlášení, rozhodne usnesením o provedení stavebního řízení. K ohlášení je třeba doložit předepsané dokumenty, především projektovou dokumentaci, územní rozhodnutí, stanoviska vlastníků dopravní a technické infrastruktury, souhlasy osob, jejichž vlastnické právo je stavbou dotčeno atd.
▪Nově není vyžadováno kolaudační řízení, rodinný dům může stavebník po jeho dokončení hned užívat. Zůstává však zachována zákonná povinnost zajistit, aby byly před započetím užívání stavby provedeny a vyhodnoceny měření a zkoušky předepsané zvláštními právními předpisy. Stavební úřad však může stejně jako dříve provádět kontrolní prohlídky, a to v podstatě kdykoliv.
▪Všechny rodinné domy je možné realizovat svépomocí bez omezení zastavěnou plochou. Zůstává povinnost zajistit odborné vedení stavbyvedoucím, tedy osobou, která má autorizaci a bude plnit úlohu koordinátora realizace stavby.

PASIVNÍ DŮM 2017

Soutěžní přehlídka Pasivní dům mapuje a oceňuje nejzajímavější úsporné domy na území České republiky. Cílem je představit široké veřejnosti moderní české stavby 21. století a ocenit nejlepší úsporné projekty současnosti, a to nejen rodinných domů. Přehlídku organizuje Centrum pasivního domu, vyhlašovatelem je ABF, a. s., podporovatelem Státní fond životního prostředí České republiky.
www.pasivnidomy.cz.

Text: Miloslava Perglová
Foto: archiv firem, Centrum pasivního domu

Datum vydání: 22. 5. 2018

Edit: Andrea Moudrá