Rekonstrukce panelového domu

Dělat věci bezhlavě, na přeskáčku se obvykle nevyplácí. Proč by se tato zkušenost neměla týkat i panelových domů? Řešit jen havarijní stav znamená vytloukat klín klínem. Lépe je nechat si vypracovat dlouhodobou koncepci a podrobný projekt, díky nimž se vyhneme mnohým problémům a určitě také ušetříme.

O  tom, jak přistupovat k opravě panelového domu, jsme si povídali s architekty Ivanem a Janem Hořejšími, otcem a  synem, a  zároveň kolegy z ateliéru 2H. Oba bydlí v panelových domech, mají tedy zkušenosti jak osobní, tak profesní.

Pěkné bydlení: Sami bydlíte v panelových domech, které procházejí rekonstrukcí. Věříte tedy, že investovat do  bydlení v  takovém domě má smysl? Panelákům se předpovídala krátká životnost.

Ivan Hořejší: Existovala představa, že se paneláky přemění na sociální bydlení, ale teď vidíme, že je možné v nich vytvořit stejně kvalitní bydlení jako v novostavbách. A vidíme, že mnohé z „panelákových“ problémů mají i nové bytové domy.

Jan Hořejší: Rozhodně ano, z  historie víme, že i  domy, které měly dávno spadnout, stále stojí. Problémy panelových domů jsou známé a jsou známé i postupy jejich úprav. Beton věkem zvyšuje svou pevnost, problém je spíše ve spojích, vznikají trhliny v místech styků panelů, obnažuje se výztuž a dochází k její korozi, k zatékání, vzniku tepelných mostů, u sendvičových panelů může dojít k jejich rozlepení a podobně. To všechno jsou vady opravitelné. Pokud se správně provede oprava statických poruch a  dům se dodatečně zateplí, nosná konstrukce se tím ochrání před větrem a deštěm, nebude rezavět a prodlouží se životnost domu.

KONCEPCE

Přesto, co můžeme my, vlastníci bytů v panelových domech, udělat pro to, aby se nám v něm i v budoucnu dobře bydlelo? Od čeho začít?

I. H.: Společenství vlastníků bytů mají úkol nejobtížnější, tam je nejprve nutné se dohodnout na společném postupu, se kterým musí souhlasit tři čtvrtiny všech vlastníků. Ale ať se jedná o společenství, družstvo nebo jediného vlastníka, nejdůležitější je přistoupit k regeneraci domu koncepčně, s  představou do  budoucna. Nejhorší je opravovat jen to, co opravdu hoří, v momentě, kdy už věc nesnese odkladu.

J. H.: Nejlépe je přizvat hned na počátku spolehlivého odborníka, architekta, projektanta, který připraví komplexní studii regenerace domu, a to na základě posouzení skutečného stavu budovy. Nejde totiž jen o zateplení domu a výměnu oken, jak se někdy regenerace panelového domu zjednodušeně vnímá. Je třeba posoudit nejen statiku domu a stav obvodového pláště, ale také izolaci spodní stavby či střechy, inženýrské sítě, tedy v jaké stavu jsou stoupačky vody, plyn, rozvody elektřiny, plynu, větrací systém, výtah…

I. H.: A všechny tyto oblasti by měla řešit i komplexní koncepce, včetně architektonického řešení – vstupu do domu, úpravy balkonů a lodžií, barevnosti. Může se jednat o časový horizont deseti patnácti let. Je pak jasné, co chceme, a můžeme zjišťovat, kolik nás to bude stát. Víme, že největším problémem jsou peníze. Je proto dobré již v  tomto okamžiku vypracovat na  základě koncepce plán financování, stanovit výši příspěvků do fondu oprav, může se začít jednat o úvěrech… Získáme tak čas i k tomu, abychom uzavřeli potřebnou dohodu s těmi vlastníky, jejichž přemýšlení končí za dveřmi jejich bytu a kteří mají problém přijmout to, že je třeba pečovat i o společné prostory, o celý dům. Pokud tyto věci řešíme až v okamžiku, kdy je třeba provést nějaký stavební zásah, může se stát, že značná část vlastníků na něj nebude chtít přispět a dostaneme se do těžko řešitelné situace.

J. H.: Koncepce nemusí být příliš podrobná, důležité je, aby bylo jasné, co je třeba udělat, jak to bude vypadat, a na základě toho stanovit postup prací a  způsob financování. Co se musí udělat nejdříve, co druhé, třetí… Na jednotlivé etapy se pak vypracuje projekt.

PROJEKT

Některé úpravy však nevyžadují stavební povolení, je tedy projekt nutný?

J. H.: Projekt je základ. A to bez ohledu na to, zda je třeba stavební povolení. A chceme zdůraznit, že projekt pro stavební povolení je pro zateplení domu zákonnou povinností, důrazně však doporučujeme nechat zpracovat pro veškeré stavební úpravy projekt pro provedení stavby s podrobnými specifikacemi. Ten přesně definuje, co, jak a z čeho má být uděláno, zajistí, že budou správně vyřešeny všechny detaily. Projekt je součástí detailního zadání pro dodavatele, a slouží proto i k přesnému odhadu ceny.

I. H.: Na projektu by se rozhodně nemělo šetřit. Není-li podrobný projekt, nevíte ani, co máte přesně od firmy chtít, co kontrolovat, co ohlídat. Méně solidní firma pak použije pokud možno nejlevnější, a tedy méně kvalitní materiál, vyžaduje proplacení různých dalších nákladů, které nebyly v dohodnuté ceně zakalkulovány. Není-li předem jasně dáno a  definováno provedení detailů, nejenže vznikají funkční problémy, třeba tepelné mosty v okolí oken, ale musí se hledat finančně náročnější řešení, které řeší původní nedomyšlenosti. A co je nesmírně důležité, prováděcí projekt by měl sloužit jako podklad pro výběr dodavatele. Tato dokumentace sice něco stojí, ale v konečném výsledku přináší velké úspory.

VÝBĚR DODAVATELE

J. H.: Použijeme-li totiž jako podklad pro výběr zhotovitele stavby podrobný projekt, dostáváme porovnatelné nabídky. Je to jasná řeč čísel, jednotkové ceny, množství, cena. V zadávacích podmínkách je možné stanovit, že pokud něco chybí, musí na to uchazeči o zakázku upozornit a pak garantovat, že to bude součástí ceny. Pak by měla být nabídnutá cena konečná a nemělo by docházet k neblaze proslulým vícenákladům, vícepracím, zkrátka navyšování ceny za práce sice prokazatelně provedené, které však nebyly v prvotní nabídce.

I. H.: Správná volba dodavatele je vedle projektu nejdůležitější podmínkou úspěchu. Pro organizaci výběru je vhodné mít poradce, nejlépe architekta, který připravil projekt. Může efektivně pomoci při konkretizaci zadávacích podmínek, bude umět lépe číst v jednotlivých nabídkách, posoudit přiměřenost ceny. Měl by také snáz argumentovat při setkáních vlastníků nebo družstva.

Co by měly obsahovat zadávací podmínky?

J. H.: Cenu, způsob placení, lhůty placení vázané na termín plnění, tedy kdy zaplatíme jednotlivé dílčí úseky realizace. Velmi důležité jsou reference, je dobré nelenit a jít si prohlédnout konkrétní realizace uvedené dodavatelem stavby na místo, soustředit se na propracování detailů, pohovořit si s obyvateli domu. Často je největší důraz kladen na cenu, ale ne vždy musí být tím nejdůležitějším kritériem, někdy to může být třeba rychlost stavby, protože pak můžeme získat výhodnější úvěr a ve výsledku platit méně. Tedy jedním z důležitých úkolů při přípravě výběrového řízení je stanovit priority jednotlivých kritérií. Více než cena by nás měly zajímat kvalitní reference, spolehlivost firmy.

I. H.: Setkali jsme se s případy, kdy družstvo oslovilo čtyři dodavatele bez jakýchkoliv zadávacích podmínek. Prostě tady máte dům a udělejte nám nabídku. To je ta nejhorší metoda, dodavatel si to zhruba změří, napočítá nějaké práce, nějaké materiály… To jsou ale naprosto nesrovnatelné nabídky. Konečná ceny stavby se může od nabízené ceny lišit v řádu desítek procent.

J. H.: Při výběru dodavatele bychom se měli zajímat o to, zda bude na stavbě stále přítomen stavbyvedoucí, často se totiž stává, že má jeden stavbyvedoucí na starost více staveb. V každém případě bychom si měli zajistit vlastní technický dozor, který kontroluje a přebírá veškeré práce.

OKNA A SPOL.

Po  výměně oken vznikají v  bytech problémy s nedostatečnou výměnou vzduchu, kondenzací vodních par na stěnách a vznikem plísní. Lze tomu předejít?

J. H.: Stává se to tehdy, když se vymění okna a zároveň se nezateplí fasáda. Výměnou starých oken za nová těsná je zabráněno dosavadnímu proudění vzduchu okenními spárami, a v důsledku nedostatečného větrání v interiéru stoupá vlhkost. Díky izolačním vlastnostem oken je celková potřeba tepla na vytápění domu menší. Z toho důvodu budou obvodové stěny méně prohřívány, budou tedy chladnější a může na nich docházet ke kondenzaci vlhkosti a vzniku plísní. Vyhnout se tomu můžeme, pokud následuje zateplení hned po výměně oken. Je to vždy výhodnější, ale nestačí-li finance a tyto etapy se musí oddělit, pak je třeba více a účinně větrat. Mohou pomoci například okna s mikroventilací. V žádném případě však není dobře nejprve zateplit, a pak teprve vyměňovat okna. V tom případě se určitě nepodaří dobře provést napojení na zateplovací systém a kolem oken vznikají problematické detaily.

I. H.: Největší problém s výměnou vzduchu vzniká v kuchyních s plynovým sporákem. Mělo by být zajištěno normou dané procento přiváděného čerstvého vzduchu, což tak těsnými okny nelze. Hořením plyn odebírá kyslík, vznikají oxidy uhlíku, může dojít i k otravě. Bohužel se tato situace někdy neřeší, často ujde výměna oken pozornosti stavebního úřadu, není k ní totiž třeba stavební povolení. Není-li možné zajistit dostatečný přívod čerstvého vzduchu okny, je třeba přivést vzduch potrubím v jádru, bohužel ne vždy je zde pro potrubí dostatek místa. Pak je lépe vyměnit plynový sporák za elektrický, to však vyžaduje třífázový proud, a tudíž novou elektroinstalaci Je to rozhodně věc, která by měla být řešena včas, v projektu. V každém případě po výměně oken si budeme muset zvyknout na to, že musíme častěji větrat. Krátce, ale často. Já větrám dvakrát třikrát i v noci.

J. H.: A  nesmíme zapomenout, že po  výměně oken a zateplení by měla následovat revize topného systému. Radiátory jsou najednou zbytečně veliké, systém se obtížněji reguluje. Jeho přiškrcením můžeme zažít různé problémy, ať už nepříjemné zvuky jako klepání, pískání, nebo zvýšení teploty v některých prostorech domu a paradoxně pokles teploty jinde. Řešením je zmenšení nebo výměna radiátorů (celkově snížení objemu vody v systému) a nové vyregulování soustavy.

BAREVNOST

A jakým způsobem řešit barevnost fasády?

J. H.: Zvolit dobře barevné řešení je obtížné, i když se to na první pohled nezdá. Už dlouho se nevyučuje estetika a lidé mají často deformovaný vkus. Většina lidí ví, že nechce bydlet v „hnusném šedivém paneláku“ a chce bydlet v „krásném barevném domě“, ale to je bohužel většinou všechno. Proto i v tomto případě bychom se měli obrátit na architekty, kteří vědí, co jsou základní kompoziční prvky, jako je rytmus, gradace a měřítko. Měřítko je u paneláků asi nejvýznamnější, rozdrobením na  malé plochy, čtverečky, proužky, se dům úplně rozpadne. Dobrá je zásada, že barva má podporovat hmotu, barevné řešení by tedy mělo logicky vázat k tvaru domu, jeho konstrukčnímu řešení. Hodně vysokých domů vytváří souvislý horizont, není tedy třeba bát se výšek, většinou nedopadá dobře krájet domy na vodorovné pruhy, dům je pak najednou strašně dlouhý, katastrofálně dopadají snahy o imitaci sedlové střechy pomocí barev na fasádě atd.

I. H.: Na většině sídlišť chybí společná barevná koncepce, každý řeší bohužel svůj dům zvlášť, a když se podíváme zdálky, vypadají jako rozsypané cukroví. Když se rozhlédnete po našich sídlištích, poznáte, kde na řešení domu spolupracoval architekt, kde se řešilo více domů společně, většinou tam, kde patří jednomu vlastníkovi. Bohužel i zde se projevuje přílišný individualismus, ve kterém dnes žijeme. Zapomínáme, že vytváříme prostředí města – své životní prostředí. Nikoho nezajímá, že by domy mohly být spolu sladěny, že je třeba pamatovat i na jejich okolí. Životní prostředí nejsou jen národní parky, ale je to ulice, kudy chodíme každý den.

Více informací se nachází v dubnovém vydání z roku 2012, které si můžete zakoupit za zvýhodněnou cenu zde.

Foto: Jiří Domlátil, archiv firem

Datum vydání: 17. 5. 2016

Edit: Miloslava Perglová