Rekonstrukce domu

Ne nadarmo se říká, že je snadnější starý dům zbourat a postavit nový, než ho rekonstruovat. Zcela oprávněně patří rekonstrukce k nejnáročnějším stavebním činnostem, protože na jejím počátku je spousta neznámých, které skrývá stav domu. Přesto staré domy většinou nebouráme, ale snažíme se je opravit, přizpůsobit novým nárokům na bydlení, zkrášlit…

Proč? Vždyť často nemusí jít o architektonické skvosty či domy s vysokou historickou hodnotou. Ale i tak mívají starší domy své kouzlo, dané snad tím, že v nich cítíme energii našich předků vloženou do původních materiálů, stavebních detailů, dokonce i řemeslné nepřesnosti mohou být půvabné… Byť si dnes můžeme obstarat materiály s umělou, téměř dokonalou patinou, ta opravdová je prostě o něco opravdovější.
Někdy mohou být důvody, proč rekonstruujeme, prozaičtější – je potřeba přizpůsobit dispozici našim současným potřebám, zamezit vlhnutí zdiva, zateplit či třeba vyměnit nefungující rozvody. Přesto je v konečném výsledku patrné, s jakou pokorou jsme přistoupili k původní stavbě. Již z toho důvodu bychom neměli podcenit projektovou přípravu, zvážit i spolupráci s architektem. Novostavbu můžeme postavit i podle typového projektu, ale každá rekonstrukce je originál a chce své.

Nejde jen o vzhled

Možná si říkáte, že nechcete vzhled domu příliš měnit, proč tedy projektant, architekt? Starší dům skrývá spoustu neznámých, které nevyřeší dělník přímo na stavbě. Dokonce je všechny nevyřeší ani projekt, mnohé se budou odhalovat postupně, může se dokonce stát, že menší úprava či oprava domu odhalí skrytý nedostatek, který se stane pověstnou poslední kapkou. Každý dům totiž funguje jako propojený organismus, ve kterém i malý zásah může strhnout lavinu následných komplikací. A nejedná se jen o statiku, kdy můžeme zbouráním příčky či probouráním nových dveří ohrozit stabilitu konstrukce.
Třeba po výměně dřevěných podlah za betonové začnou najednou v jiné místnosti vlhnout zdi. Proč? Dosavadní podlaha mohla být natolik prostupná pro vodní páru, že vlhkost z podloží domu se v dostatečné míře stačila odpařovat do interiéru a větráním odvést mimo dům. Ukázalo se, že izolaci a zateplení podlahy měla předcházet celková ochrana stavby před vlhkostí. Vlhkost může napáchat nepříjemnosti i při výměně oken nebo nesprávném zateplení obvodových zdí či podkroví.
Velkou neznámou jsou dřevěné konstrukce krovu a dřevěné stropy, u nichž je velké riziko ztráty únosnosti. Trámy mohou být prohnilé vlivem zatékání, což nemusí být na pohled patrné, technický stav odhalí jen sonda. Výčtem všech možných nepříjemných překvapení bychom mohli pokračovat do nekonečna. Co z toho plyne? Že rekonstrukci by měl předcházet stavební průzkum a statické posouzení domu.

Bourat či rekonstruovat?

I přes úctu k předchozím generacím se někdy zbourání domu nelze vyhnout. Na tuto otázku by mělo odpovědět výše zmíněné posouzení domu. U vlastního domu však bude hrát velkou roli citová vazba. V současné době přibývá situací, kdy kupujeme starší dům především kvůli pozemku, pak nás při rozhodování zda bourat, či nebourat, tolik nesvazují emoce. V obou případech je potřeba zvážit veškeré přínosy ve vztahu k finančním nákladům. A opět jsme u spolupráce s architektem, projektantem, který by měl budoucí náklady na rekonstrukci alespoň v hrubém nástinu stanovit.
Výhodou je, když jsou v pořádku nosné konstrukce jako základy, nosné zdi, stropy a krov, tedy je-li dům v zásadě zdravý. Podlahy, okna, dveře, krytina a technická zařízení se pravděpodobně budou pořizovat nové, většinou se nevyhneme zateplení, nové elektroinstalaci a novým rozvodům.

U rekonstrukce, obdobně jako u novostavby, je úkolem architekta spolu se stavebníkem vytvořit návrh – koncepci, a tu pak uvést do života. Architekt dokáže vidět věci komplexně, zhodnotí, co je nutné provést a co mohou tyto zásahy přinést. Může navrhnout další úpravy, které napraví chyby domu a lépe ho přizpůsobí současným nárokům. Obvykle se na projektanta nebo architekta obracíme u velkých rekonstrukcí spojených s modernizací, případně přístavbou či nástavbou, ale z výše naznačených důvodů není na škodu spolupráce i při menších běžných úpravách, jako je výměna oken či zateplení. I tyto zásahy významně zasáhnou do organismu domu. Návrh rekonstrukce rozhoduje o budoucí kvalitě stavby, a zejména o její hospodárnosti: kolik to vše bude stát i jaké budou náklady na provoz domu po rekonstrukci.
Je třeba odhalit a využít co nejvíce příležitostí, které místo a stavba nabízejí, získat všechny dostupné informace o místě stavby a jí samé, provést věrné zaměření a průzkumy pozemku a stavby. Při nich se často objeví skutečnosti, které mohou být pro návrh rekonstrukce zásadní. Návrh rekonstrukce také určí, co je možné zachovat a co nově vytvořit. Každou konstrukci či výrobek je potřeba individuálně posoudit, zda se při vynaložení rozumných nákladů přece jen nedá využít, buď na původním místě, nebo třeba v jiné části domu nebo i pro zcela jiný než původní účel. Dobrý návrh tak v konečném důsledku může rekonstrukci zlevnit, a to nejen zužitkováním původních materiálů, ale právě tím, že předejde mnohým komplikacím, které živelná rekonstrukce přináší.

Do detailu

U větších rekonstrukcí je třeba vypracovat projekt pro stavební povolení. Ten však pro zdárný průběh rekonstrukce nestačí, lépe je nechat si vypracovat projekt podrobnější, nejlépe na úrovni prováděcího projektu se specifikacemi všech prací a položek, s vypracováním konstrukčních detailů. Pak by nemělo docházet k tomu, že si řemeslníci jedné profese budou lámat hlavu s tím, jak navázat na práci svých předchůdců v předcházející etapě rekonstrukce, a nebudou se na jejich špatnou práci vymlouvat.
Jinou možností je obrátit se rovnou na specializovanou firmu, která převezme záštitu nad celou rekonstrukcí. Tím máme zajištěno, že bude řešit i průběžně se vynořující problémy a ve svém vlastním zájmu si ohlídá časovou návaznost prací. Vyhneme se uzavírání smlouvy s každým zhotovitelem zvlášť i hledání viníků při reklamacích.

Hlavně sucho

Starší dům se velice často potýká se zemní vlhkostí kvůli nedokonalým a zastaralým hydroizolacím. Proto je důležité prověřit jejich stav a pokud není vše v pořádku, je nutné zajistit nápravu. Mnohé napoví již na první pohled mapy na zdech, výkvěty na fasádě, opadávající omítka, vlhká podlaha ve sklepě. Závady však nemusejí být takto zřejmé, protože starší zeď se často dokáže vypořádat i s poměrně vysokým procentem vlhkosti. Zdi zůstávají zdánlivě suché díky tomu, že se voda může přirozeně celoplošně odpařovat, a navíc vodní páry unikají netěsnostmi v domě. Způsobů dodatečné izolace je mnoho, o jejichž použití musí rozhodnout odborník – od mechanického podřezávání, chemické injektáže či elektroosmózy přes odvodnění okolního terénu až po odkopání zeminy okolo domu a realizaci nové svislé izolace.

Pozor na zateplení!

Naprosto nezbytné je zamezit vzlínání vlhkosti v okamžiku, kdy se chystáme k zateplení obvodových stěn. U staršího domu není nikdy zajištěno, že budou hydroizolace dokonalé, je proto třeba zvolit takový způsob zateplení, který bude umožňovat, aby nedocházelo ke kondenzaci vlhkosti uvnitř konstrukce. Tedy zvolit dostatečnou tloušťku izolace s nízkým difuzním odporem, nejlépe minerální vatu, a to tak, aby každá z vrstev byla dostatečně prodyšná, včetně omítky. Nejspolehlivějším způsobem, jak zajistit, aby se mohla vlhkost ze stěny odpařovat, je provětrávaná fasáda, kde je na rozdíl od kontaktních způsobů zateplení vytvořena svislá vzduchová mezera, kterou proudí vzduch. Vlhkost tak může procházet prodyšnou izolací do vzduchové mezery mezi izolací a obkladem.

Patero rad pro rekonstrukce

„U rekonstrukcí často platí, že ty nejzásadnější chyby se dělají u základních věcí a úkonů, snad proto, že se na ně lidé nesoustředí, nepřikládají jim důležitost, a naopak se věnují nepodstatnostem. Vytipovali jsme si pět nejčastějších oblastí a postupů, které se opomíjejí,“ říká Lukáš Smetana ze společnosti ProBydlení.

1. Neodbornost realizátora rekonstrukce a výběr dodavatele: Vždy je třeba mít reference, zjistit si odborné zázemí společnosti, její realizace. Je to časově náročnější, ale vždy se to vyplatí. Není nic horšího, než si vybrat tzv. garážovou firmu, protože dnešní legislativa umožňuje podnikat ve stavebnictví de facto každému.

2. Tlak na cenu: U rekonstrukcí neplatí, že čas jsou peníze a že rychle a levně odvedená práce je ta nejlepší. Větší i menší rekonstrukce je vždy zásahem do domu nebo bytu a kvalitně odvedená práce vždy něco stojí. A především, děláte rekonstrukci pro to, aby vám zkvalitnila bydlení nebo zhodnotila investici, proto cena nemůže být hlavním motivem.

3. Nekomplexnost rekonstrukce, zaměření se na detaily: Rekonstrukce je množina jednotlivých kroků, které na sebe musí navazovat. Ne vždy je možné provést celou rekonstrukci naráz, i při postupné realizaci musíte přemýšlet dopředu a vědět, co vše bude následovat v dalších letech. A v rámci stávající rekonstrukce si připravit kroky, na které navážete. Tomu pomůže plán rekonstrukce a výběr správného realizátora.

4. Smlouva: Dobrá smlouva, v níž jsou jasně a přesně specifikovány podmínky plnění pro obě dvě strany, je základní pilíř úspěšné realizace. Ve znění smlouvy nezapomeňte na záruky, servisní opravy, platební podmínky atd. Každé další ujednání nezapomeňte smluvně ošetřit.

5. Předpříprava rekonstrukce: I u rekonstrukcí platí, že těžko na cvičišti, lehko na bojišti.
To důležité se totiž odehrává předtím, než rekonstrukce začne. A tím důležitým jsou všechny výše uvedené body – tedy od výběru odborníka, přes stavebně technologický průzkum objektu, technickou přípravu zakázky, smluvní i cenové ujednání až po finální realizaci.

Je třeba stavební povolení?

• Ve stavebním zákoně není definován pojem rekonstrukce, ale uvádí pojmy jako udržovací práce a stavební úpravy, které však nejsou blíže specifikovány, proto se může přístup jednotlivých stavebních úřadů mírně lišit.
• Ohlášení ani stavební povolení nevyžadují takové stavební úpravy, jimiž se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivu na životní prostředí a jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost. Například výměna oken či střešní krytiny za vzhledově podobné.
• Ohlásit je třeba úpravy, kterými se mění užívání části stavby, ale nezasahuje se do nosných konstrukcí, nemění se její vzhled a nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí. Například úprava podkroví na obytné bez zásahu do konstrukce krovu.
• V ostatních případech je stavební povolení třeba.

A co komín?

• Opravě nebo rekonstrukci se nevyhne ani komín. Opravou je třeba zajistit jeho těsnost a pevnost, odstranit veškeré poškozené zdivo a nahradit novým.
• Samotná spalinová cesta se obvykle opravuje vložkováním, respektive převložkováním. Vyvložkovaný komín zamezuje úniku spalin do interiéru, zvyšuje komínový tah a zajišťuje nenasákavost povrchu komína.
• Někdy je třeba upravit světlost průduchu frézováním, které však může komín narušit. Proto se někdy nevyhneme stavbě komínu nového.
• Revize komínu a jeho případná úprava je nutná, měníme-li způsob vytápění – při přechodu na nový druh paliva či jen pořízení nového spotřebiče – kotle, kamen…

obrázek z PB 5/13 str. 124 ten obrázek s cihlami
Sanační sada HELUZ Profi je určena pro opravy nadstřešních částí jednoprůduchových komínů.

Rekonstrukce topné soustavy

• Zateplením domu se sníží jeho tepelná ztráta a tomu je třeba uzpůsobit i topný systém, přinejmenším přizpůsobit nižší tepelné ztrátě teplotní spád a nově vyregulovat otopnou soustavu. Jinak může docházet k tomu, že kotel bude velmi často spínat a vypínat, což vede k nehospodárnému provozu a opotřebení kotle.
• Nízká tepelná ztráta zatepleného domu umožňuje zvolit jiný způsob vytápění, postačí zdroj tepla s podstatně nižším výkonem, což bude vyžadovat úpravu topné soustavy. U domů zateplených na úroveň mimořádně úsporných domů může být vzhledem k malé spotřebě energie zajímavé opustit teplovodní systém vytápění, náhradou mohou být například elektrické velkoplošné systémy či teplovzdušné vytápění.
• V současné době je možné na náhradu kotle na pevná paliva za kotel plynový či na biomasu nebo tepelné čerpadlo získat kotlíkovou dotaci, na výměnu elektrokotle je možné získat dotaci z programu Nová zelená úsporám. Dotaci je též možné získat na instalaci solárních termických a fotovoltaických systémů.

Dotace na zateplení

V programu Nová zelená úsporám je možné získat státní podporu na opatření ke snižování energetické náročnosti rodinného domu, podporu získáte také na zpracování odborného posudku nebo na zajištění technického dozoru.
Výše podpory se odvíjí od úspor, kterých se při zateplení domu dosáhne – od 25 % do 50 % celkových nákladů. Více na www.novazelenausporam.cz.

Text: Miloslava Perglová
Foto: archiv firem

Více informací se nachází v květnovém vydání z roku 2017, které si můžete zakoupit za zvýhodněnou cenu zde.

Datum vydání: 13. 6. 2017

Edit: Miloslava Perglová