Nové developerské projekty

K tomu, abychom mohli takto zajásat, nestačí jen dostatek naspořených peněz či výhodná hypotéka. Na cestě za novým bytem mohou číhat nástrahy v podobě technických nedostatků bytu či právních záležitostí týkajících se podepisovaných smluv a financování.

Na samém začátku stojíme před otázkou, zda si pořídit byt ve starším domě nebo v novostavbě. Pro první možnost může hovořit nižší cena či zajímavá lokalita s plnou občanskou vybaveností. Musíme však počítat s tím, že skutečná cena vzroste o náklady nutné k rekonstrukci bytu, případně i celého domu, dobová dispozice bytu nemusí vyhovovat současným potřebám a podobně. To naopak hovoří pro koupi nového bytu, pravděpodobně bude levnější i jeho provoz vzhledem k nižší energetické náročnosti současných novostaveb – na trhu se stále více prosazují bytové domy v nízkoenergetickém nebo dokonce pasivním standardu. Všechna tato pro a proti nelze obecně poměřit, rozhodnutí je ryze individuální záležitostí. Pokud se rozhodnete pro nový byt z developerského projektu, nemusíte se starat o výstavbu ani rekonstrukci, přijdete do hotového, třeba i částečně zařízeného. Aby tomu tak však doopravdy bylo a radost byla nezkalená, nesmíte podcenit jak samotný výběr, tak právní zabezpečení koupě ani samotné fyzické převzetí.

VÍME, CO CHCEME?

Většinou nemáme tolik finančních prostředků, abychom si mohli vybrat byt naprosto ideální. Aby byl blízko jak přírodě, tak zaměstnání, škole, obchodům, dostatečně velký, s vlastní terasou, v menším domě jen o několika bytech… V hledání kompromisu je třeba mít jasno v tom, co je pro nás opravdu důležité, i v tom, jaké máme plány do budoucna. Nových bytů je nyní dostatek, je tedy z čeho vybírat. Kromě velkých objektů s padesáti i více bytovými jednotkami vyrůstají rezidenční projekty, kde najdeme více soukromí, zeleně, nebo třeba i služeb. Za každý nadstandard si však musíme připlatit, a nejvíce za žádanou lokalitu. Průměrná cena bytu se pohybuje kolem 60 000 Kč za metr čtvereční, v Praze se však dokáže vyšplhat až na dvojnásobek, zatímco v Ústeckém kraji, na Vysočině či v Moravskoslezském kraji klesá až pod 20 000 Kč. Kromě regionu záleží i na samotném umístění bytu. Byty s dobrou dostupností do centra měst jsou samozřejmě dražší než ty v odlehlejších lokalitách. Pokud nemůžeme zvolit byt zcela ideálně položený, pak přijde na řadu pečlivě prověřit dopravní obslužnost místa, a to nejen autem, ale i hromadnou dopravou, vyzkoušet si ji na vlastní kůži nejlépe v nejexponovanějších dobách. Cenové rozdíly existují i v rámci jednoho domu, kde záleží na umístění bytu, jeho orientaci směrem ke světovým stranám, na výhledu, méně žádané jsou byty v přízemí a podobně. I proto je dobré ujasnit si, co je pro vás důležité a z čeho naopak můžete slevit.

SROVNATELNÁ PLOCHA?

Vzhledem k ceně metru čtverečního je třeba věnovat velkou pozornost výměře bytu, tedy co vše je do ceny nabízeného bytu zahrnuto. Zda se jedná o čistě obytnou plochu, nebo podlahovou plochu včetně příslušenství bytu jako je balkon, terasa a nebytové prostory jako je sklep či komora. Pokud je v nabídkové ceně uvedena skutečná obytná plocha, je třeba se včas informovat na cenu nebytových prostor, které k bytu patří. Je také třeba zkontrolovat, zda jsou ceny uváděny včetně DPH. Pak teprve budou nabídky srovnatelné. V pozornosti nesmíme polevit ani při sepisování kupní smlouvy, nebo spíše smlouvy o smlouvě budoucí, kde může být ustanovení o možné odchylce konečné výměry bytu, aniž by to ovlivnilo cenu uvedenou ve smlouvě. S velkou pravděpodobností se skutečně o daná procenta „odchýlí“. A nakonec pak při samotné přejímce bytu.

HOTOVÝ NEBO ROZESTAVĚNÝ?

Nový byt nebo dům z developerského projektu můžeme koupit v různé fázi rozpracovanosti. Ještě před zahájením výstavby, rozpracovaný nebo hotový. Developeři samozřejmě mají zájem prodat byty co nejdříve, nejlépe ještě před tím, než se vůbec začne stavět. Pro kupujícího je v tomto případě výhodou, že si může vybrat ten, který mu nejlépe vyhovuje, a nevybírat jen z neprodaných „ležáků“. Navíc je obvykle možné dojednat úpravy v projektu podle individuálních potřeb, ovlivnit volbu materiálů – obkladů, podlahových krytin, tapet… U kvalitních developerů je možné v raných fázích projektů zasahovat i do dispozice bytu. Avšak s koupí fyzicky zatím neexistujícího bytu souvisí riziko, že se projekt neuskuteční, nebo že byt nebude v předpokládané kvalitě. Snížit je můžeme pečlivým prověřením developera. Zaměřit bychom se měli především na historii firmy a jeho vlastnickou strukturu. Na katastrálním úřadě je dobré prověřit, zda má developer v pořádku potřebná územní rozhodnutí pro danou výstavbu, zda je výstavba realizována na pozemcích, na kterých neváznou zástavy bank. Určitě se vyplatí seznámit se se spokojeností klientů z dříve realizovaných projektů, nejlépe přímo fyzickou návštěvou lokality, popovídat si s majiteli bytů o tom, jak s nimi developer jednal, jak probíhala přejímka bytů, zda bylo hodně závad, a zejména o tom, jak přistupuje k jejich odstraňování. Mnohé prozradí i diskuse na internetu.

Pokud se chceme těmto rizikům vyhnout a vsadit na jistotu, volme byt dokončený. Můžeme si na vlastní kůži prověřit, jak nám vyhovuje řešení bytu, jaké je okolí, výhled… Snáze se odhalují nedostatky realizace, snadněji se domůžeme jejich odstranění či kompenzace v podobě snížení ceny a podobně. A vzhledem k tomu, že nabídka nových bytů roste, je z čeho vybírat.

POZOR NA SMLOUVY

Dobrá smlouva je nezbytným základem každého obchodního vztahu. U koupě bytu to platí dvojnásob, a to nejen u smlouvy kupní. V případě, že kupujete byt, který ještě developer nezačal stavět, budete obvykle uzavírat rezervační smlouvu, vesměs na dobu určitou, obvykle 14 – 30 dnů. Zajišťuje vám výlučné právo na uzavření dalších smluvních dokumentů, které povedou ke koupi nemovitosti, obvykle za rezervační poplatek. Pozor však na to, abyste ji podepsali až v okamžiku, kdy víte, že byt chcete koupit a dejte pozor na přesné stanovení podmínek odstoupení od smlouvy. Pokud od smlouvy odstoupíte bez udání důvodu nebo z důvodů, které nebyly ve smlouvě jasně specifikovány, rezervační poplatek propadne prodávajícímu. Ve smlouvě musí být jasně zakotveno, že pokud odstoupí od smlouvy prodávající, bude rezervační poplatek vrácen, stejně jako v případě, pokud se strany nedohodnou o obsahu dalších smluvních dokumentů, zejména kupní smlouvy. Ve smlouvě si můžete ošetřit, že vám bude vrácena alespoň část poplatku v případě, že vám nebude poskytnut bankovní úvěr v potřebné výši. Každou smlouvu pečlivě prostudujte, nepodepisujte nic, co vám není jasné, určitě se vyplatí konzultace s právníkem. Rezervační poplatek je jistější složit do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy, než přímo na účet prodávajícího. Obdobně postupujte i při podepisování smlouvy o smlouvě budoucí a složení zálohy, která se sepisuje v případě, že se již bytový dům staví.

KUPNÍ SMLOUVA

Největší pozornost byste měli věnovat kupní smlouvě a pokud jste tak neučinili již dříve, přizvěte si k její kontrole či sepsání spolehlivého právníka. Ideální je podepsat ji až poté, co si fyzicky prohlédnete byt, tedy až proběhne takzvaná předpřejímka bytu. Máte tak možnost zkontrolovat kvalitu předaného bytu a prostor pro odstranění zjevných závad před tím, než se do bytu nastěhujete a než ho zaplatíte. V kupní smlouvě je třeba ustanovit záruční dobu na vady v bytě, protože byt není klasické spotřební zboží a dvouletá záruka se na něj přímo ze zákona nevztahuje. Někteří developeři poskytují záruku dva nebo tři roky, opravdu solidní i pět let. Dbejte na jasné vymezení nejen toho, na co se záruka vztahuje, ale i na stanovení způsobu a lhůty pro řešení reklamací a odstranění vad včetně sankcí za jejich nedodržení. Jinak se můžete dostat do situace, kdy sice bude nabíhat penále, ale nic jiného se dít nebude. V praxi se zároveň s podepsáním smlouvy vyžaduje i provedení platby. To však s sebou nese určité riziko, neboť až po podepsání smlouvy se podává návrh na vklad do katastru nemovitostí. A teprve po provedení tohoto vkladu katastrálním úřadem se stáváte vlastníky nemovitosti. Jenže katastr nemovitostí si s provedením tohoto úkonu dává na čas, někdy i několik měsíců. Pokud by například developer během této doby zkrachoval, může být nesnadné získat své peníze zpět. Řešením je zaplatit kupní cenu opět prostřednictvím notářské či advokátní úschovy nebo vázaného účtu u banky tak, aby prodávající peníze obdržel až po zápisu nového majitele bytu do katastru nemovitostí, případně je možné vázat zde vydání peněz nebo jejich část až do fyzického předání bytu a odstranění všech objevených vad.

Pokud kupní smlouvu podepisujete dříve, než je byt připraven k předání, usilujte o smlouvu co nejpodrobnější. Nespokojte se pouze s předloženými vizualizacemi, ale vyžadujte jako přílohu smlouvy technické výkresy s přesným zakreslením zařizovacích předmětů, skladbou podlah, s podrobnými specifikacemi použitých materiálů. Musí být jasně uvedeno, co je předmětem smlouvy, tedy nejen byt, sklep, komora, garáž…, ale i podíl na společných prostorách, které mají být ve smlouvě specifikovány.

POJISTĚTE SI ČAS

Ve smlouvě stanovte konkrétní přesný termín předání bytu a sankce při jeho nedodržení, nestačí formulace typu 30 dní po kolaudaci. I v tom případě buďte dále ve střehu. Smlouvy bývají někdy sepsány tak „obratně“, že pokud písemně neuplatníte svůj nárok na byt v daném termínu, například zasláním výzvy k předání bytu, nepočne běžet lhůta, za kterou vám přísluší penále dohodnuté ve smlouvě. Tuto výzvu stejně jako všechny nesrovnalosti s prodávajícím je třeba řešit písemně, nejlépe doporučeně s dodejkou.

INSPEKCE NEMOVITOSTÍ

Nejen k právním úkonům, i k fyzickému převzetí bytu je prospěšné si přizvat odborníka – stavebního znalce, inspektora nemovitostí. Při přejímce je nutné zjevné vady zdokumentovat a zapsat do předávacího protokolu, abyste měli nárok na jejich bezplatné odstranění. A věřte, oko laika může i vady dostatečně zjevné snadno přehlédnout. Přítomnost znalce významně sníží riziko výskytu skrytých vad. Nesrovnalosti mohou být i ve velikosti podlahové plochy, kterou znalec při přejímce odborně proměří. Většina nových bytů má ve smlouvě uvedenou 3% odchylku, inspektoři se však setkávají i s 5% rozdílem. Tím se po přepočtu zvyšuje cena za čtvereční metr bytu. Ještě větší rozdíly bývají u výměry teras a balkonů. Inspektoři používají nezbytné kontrolní vybavení jako vodováhy, laserové měřiče vzdáleností, klínky pro měření průhybů, zkoušečky napětí, termokamery, měřidlo povrchové a vzdušné vlhkosti… Součástí inspekce je i kontrola souladu fyzického stavu bytu s projektovou dokumentací i platnou legislativou.

Developer odstraňuje závady na vlastní náklady, případně poskytne slevu z kupní ceny nemovitosti. Ze statistiky Asociace inspektorů nemovitostí vyplývá, že v průměru inspektoři naleznou v nových bytech závady za 80 tisíc korun, přitom za inspekci nového bytu o rozloze 80 m2 zaplatíte zhruba deset tisíc korun.

Foto a vizualizace: Conventia a archiv firem

 

 

Uložit

Datum vydání: 3. 1. 2016

Edit: Miloslava Perglová