Nestačí jen opravovat

Pod rekonstrukcí bytového, ať již panelového či cihlového domu, si většinou představujeme jen nutné opravy, výměnu oken a zateplení obvodového pláště či střechy. Můžeme však získat mnohem více.

Tam, kde je bytový dům ve vlastnictví více majitelů, například společenství vlastníků bytových jednotek – SVJ, bývá obtížné shodnout se na tom, co a jak se bude opravovat. Avšak nebývá dobrou cestou řešit postupně jen to, co nejvíce hoří. K tomu, aby dům lépe vypadal, fungoval a nevyžadoval vysoké platby za energie, je nutný odborný a komplexní přístup. Ten však těžko zajistíme debatami na domovních schůzích.

Panelák nevyžaduje jen zateplit

Na zmíněných domovních schůzích často převládá pocit, že je potřeba vyměnit okna a dům zateplit, pokud možno co nejlevněji. To však většinou vede k rozčarování, nekvalitní levná práce se brzy projeví, opravy si vyžádají další výdaje… A dostáváme se do začarovaného kruhu, kdy se hasí jen to potřebné. Proto je mnohem prozíravější přizvat již na začátku odborníka, projektanta nebo architekta, abychom měli představu, co je nejen nutné opravit, ale co je možné udělat pro zlepšení kvality bydlení. Je možné zateplit dům až na úroveň pasivního standardu, zvětšit lodžie a balkony či použít zcela nové – závěsné, je možné vybudovat bezbariérový přístup, či se třeba odpojit od drahého centrálního zásobování teplem. Anebo si vylepšit mikroklima vybudováním zelené střechy.

Mnohá panelová sídliště se mohou pochlubit velkorysým odstupem domů, množstvím zeleně i zajímavou polohou. Komplexní regenerace zlepší nejen technický stav domu, ale i komfort bydlení a zvýší i finanční hodnotu jednotlivých bytů.

Začít od koncepce

Odborník by měl nejprve vypracovat na základě technického posouzení stavby a energetického auditu komplexní koncepci, která rámcově stanoví jak budoucí architektonické řešení, tak úpravy vedoucí ke snížení energetické náročnosti budovy. Úvodní koncepce nemusí být příliš podrobná, jasně však ukáže, co je potřeba udělat a jak to bude vypadat. To může být důležité pro vlastníky, kteří nad výdaji váhají a nevidí za dveře svého bytu, aby pochopili, že zvelebení společných prostor a celého domu zhodnotí i jejich majetek. Na základě koncepce je možné stanovit postup prací, vypracovat plán financování, určit výši příspěvků do fondu oprav, začít jednat o úvěrech a dotacích.

Kompletní revitalizace obvodového pláště panelového domu byla provedena firmou Vexta. vexta.cz

Podrobný projekt vede k úsporám

Dále bude potřeba vypracovat projekt pro stavební povolení. Mohlo by se zdát, že zde práce projektanta končí a zbytek je na realizačních firmách, ale zdání klame. Projekt pro stavební povolení by neměl sloužit jako podklad pro provádění stavby, stavět je třeba podle podrobného projektu, který přesně definuje veškeré stavební úpravy, podrobně rozkresluje detaily, specifikuje použití konkrétních materiálů. Díky tomu se předejde improvizovaným řešením během stavby, jednotlivé práce různých profesí na sebe budou správně navazovat. Stavba pak může probíhat plynule, bez prodražování. Velmi významným pomocníkem je podrobný projekt při výběru stavebních firem. Na jeho základě se vypracuje položkový rozpočet, podle kterého jednotlivé firmy ve výběrovém řízení nacení své nabídky. Ty jsou pak jednoduše srovnatelné a kontrolovatelné.

Kde získat peníze?

Hlavním zdrojem financování rekonstrukce je fond oprav, do kterého musí podle zákona odvádět každý majitel bytové jednotky příspěvek na správu domu. Na rekonstrukci je možné získat dotaci z Integrovaného regionálního operačního programu (IROP), pro domy na území Prahy z programu Nová zelená úsporám. Programy podporují opatření vedoucí ke zlepšení tepelně-technických parametrů stavebních konstrukcí bytového domu, tedy zateplení obvodového i střešního pláště, výměnu oken, výměnu zdrojů vytápění za ekologicky šetrný zdroj, pořízení termických a fotovoltaických systémů či systémů řízeného větrání s rekuperací tepla.
K financování rekonstrukce bytových domů je možné využít i zvýhodněný úvěr v rámci programu Panel 2013+, s výjimkou opatření, na která byla poskytnuta dotace z výše uvedených programů.

Ozelenit střechy paneláků?

Zatím nevyužívaná šance jak zlepšit klima ve městech se skrývá na střechách bytových domů. Vegetační střecha, na které rostou rozchodníky či jen mech, nejenže střechu zateplí, ale zároveň napomůže letními vedry sužovanému městu, sídlišti. A nejvíce bezprostřednímu okolí. Jde to, paneláky mají pro extenzivní zelené střechy dostatečně dimenzovanou nosnost stropních konstrukcí. A nemusí být ani dražší než klasická oprava. Navíc na každý čtvereční metr takové střechy můžeme získat dotaci ve výši 500 Kč.

ODPOJIT SE OD TEPLÁRNY?

Po zateplení domu je nutné provést revizi topného systému a nové vyregulování otopné soustavy. Je však možné přemýšlet i o radikálnějším řešení, a to o odpojení od centrálního zásobování teplem. Vzhledem k výrazně nižší potřebě tepla na vytápění a faktu, že dodavatelé tepla nemohou dodávky tepla uzpůsobovat konkrétnímu domu a určují topnou křivku podle nejhoršího objektu, může zřízení vlastní kotelny přinést výrazné úspory v platbách za vytápění a ohřev vody, zdrojem tepla může být plynový kotel nebo tepelná čerpadla. Místo pro ně se najde v nebytových prostorách – sušárnách, kočárkárně…

Při rekonstrukci domu na Barrandově podle projektu Aloise Frühaufa nahradily centrální zásobování teplem a elektrické bojlery v bytech tepelná čerpadla vzduch-voda umístěné v původní prádelně a mandlovně.

ODBORNÍK RADÍ: REKONSTRUKCE PANELÁKOVÉHO BYTU

Michal Pokluda ze společnosti Wüstenrot

Dobrý den, po prarodičích jsme zdědili starší panelákový byt, který chceme přenechat našemu nyní dvacetiletému synovi. Byt ale musí projít celkovou rekonstrukcí, od nového jádra až po kuchyň, podlahy a vybavení. Část budeme hradit ze synova stavebního spoření, na část si budeme muset půjčit, odhadem asi 400 tisíc korun. Hledáme proto vhodný produkt, který by pokryl naše potřeby, a budeme proto rádi za vaši radu a doporučení. Děkuji, Terezie J. z Prahy.

Dobrý den, paní Terezie, přesně pro vaše účely se hodí Půjčka ProBydlení, kterou nabízí Wüstenrot. Bez zajištění nemovitostí si s tímto překlenovacím úvěrem můžete půjčit až jeden milion korun, takže vaše plánované náklady na přestavbu tento produkt bez problému pokryje. Velkou výhodou Půjčky ProBydlení je mimo jiné možnost si vybrat délku trvání půjčky podle vašich možností, a to od 6 do 22 let. Výše měsíčních splátek se přitom v čase nemění, nemusíte se tak obávat růstu úrokových sazeb. Kromě stavebních úprav můžete půjčené peníze použít i na vybavení, volně stojící nábytek a spotřebiče, a to až do výše 20 % z celkové sjednané částky. S rekonstrukcí můžete začít hned, na doložení faktur za materiál či odvedenou práci řemeslníků máte dvanáct měsíců od čerpání požadované částky. Každoročně si samozřejmě můžete snížit daňový základ o zaplacené úroky.