Kupujeme nový byt

Nabídka nových bytů dnes převažuje nad poptávkou. Neměl by tedy být problém vybrat si ten pravý. Málokdo z nás má s nakupováním bytu předchozí zkušenosti, bydlení si pořizujeme jednou či jen párkrát za život. A přitom se nejedná o jednoduchý proces. Jak v něm neudělat chybu?

Zvolit jako svůj domov nový byt z developerského projektu má své výhody. Nemusíte se starat o výstavbu ani rekonstrukci, přijdete do nového, voňavého. Aby tomu tak však doopravdy bylo a radost byla nezkalená, nesmíte podcenit jak samotný výběr, tak právní zabezpečení koupě ani samotnou fyzickou přebírku.

ZÁKLADNÍ DILEMA

I když se to může zdát samozřejmé, je dobré si nejdříve ujasnit, co od svého bydlení očekáváte a jaké máte plány do budoucna. Pojmenování toho, co je pro vás důležité, a stanovení priorit vám pomůže v okamžiku, kdy vaše ideální představy budou omezeny finančními možnostmi. Nových bytů je dostatek, je tedy z čeho vybírat. Developeři nabízejí byty ve velkých objektech s padesáti i více bytovými jednotkami, poslední dobou ale přibývá i menších rezidenčních projektů, kde najdete více soukromí, zeleně, nebo třeba i služeb. Všechna tato „více“ však budou nejspíš znamenat i vyšší cenu. Nejvíce však cenu ovlivňuje lokalita. Zatímco průměrná cena bytu 2 + 1 v České republice je 1 200 000 Kč, v širším centru Prahy na takový byt budete potřebovat více než čtyři miliony, na okraji možná budou stačit dva, obdobně například v Brně. Oproti tomu v Mostu, Chomutově nebo Teplicích se průměrná cena bytů této velikosti pohybuje pod 400 000 Kč. Pokud nemůžeme zvolit byt zcela ideálně položený, pak přijde na řadu pečlivě prověřit dopravní obslužnost uvažované lokality, a to nejen autem, ale i hromadnou dopravou, vyzkoušet si ji na vlastní kůži nejlépe v nejexponovanějších dobách. Dnes máte malé děti, ale za pár let budou samostatně cestovat a ne všude je zvládnete vozit sami. Cenové rozdíly existují i v rámci jednoho domu, kde záleží na umístění bytu, jeho orientaci směrem ke světovým stranám, na výhledu, méně žádané jsou byty v přízemí a podobně. I proto je dobré ujasnit si, co je pro vás důležité a z čeho naopak můžete slevit.

KUPOVAT BYT NA PAPÍŘE?

Nový byt nebo dům z developerského projektu můžete koupit v různé fázi rozpracovanosti. Ještě před zahájením výstavby, rozpracovaný nebo hotový. Developeři mají zájem na tom, aby prodali byty co nejdříve, nejlépe ještě před tím, než se vůbec začne stavět. Zvláště společnosti, které financují výstavbu převážně z bankovních úvěrů. Musí totiž při žádosti o úvěr prokázat zájem kupujících. Jaké výhody má tento předprodej bytů pro kupujícího? Především si může vybrat ten, který mu nejlépe vyhovuje, a nevybírat jen z neprodaných „ležáků“. Druhou výhodou je, že si může dojednat úpravy v projektu podle svých potřeb. V raných fázích realizace projektu je u kvalitních developerů možné zasahovat i do dispozice bytu, samozřejmostí by měla být možnost ovlivnit vol- bu materiálů – obkladů, podlahových krytin, tapet a podobně. Kupovat fyzicky neexistující nemovitost však s sebou nese i určitá rizika spočívající v tom, že se projekt neuskuteční nebo že nebude v předpokládané kvalitě. Snížit je můžeme především volbou kvalitního developera, je prospěšné věnovat čas získání co nejvíce informací. Všímat byste si měli především historie firmy a jasné vlastnické struktury. Nesolidní developeři mohou zakládat účelově společnosti, které zaniknou před dokončením projektu a ještě po sobě zanechají dluhy. Na katastrálním úřadě je dobré prověřit, zda má developer v pořádku potřebná územní rozhodnutí pro danou výstavbu, zda je výstavba realizována na pozemcích, na kterých neváznou žádné zástavy bank. Velmi důležitým kritériem rozhodování jsou pozitivní reference klientů, kteří již v bytech developera, o kterém uvažujete, bydlí. Mnohé napoví diskuse na internetu, určitě se však vyplatí osobně navštívit některý z již realizovaných projektů a popovídat si zde s majiteli bytů nebo domů. O tom, jak s nimi developer jednal, jak probíhala přejímka bytů, zda bylo hodně závad, a zejména o tom, jak přistupuje k jejich odstraňování.

SÁZKA NA JISTOTU

Vzhledem k tomu, že nabídka bytů v současné době převyšuje poptávku, je možné si vybrat kvalitní byt již dokončený. Má to samozřejmě své výhody. Víte přesně, co kupujete, můžete se na vlastní kůži přesvědčit, jak vám vyhovuje řešení bytu nebo domu, ověřit si výhled, seznámit se s okolím… Pokud znáte projekt jen z vizualizace, nemusíte si představit, jestli je dispozice praktická, zda je tu dostatek úložného prostoru, zda vám bude vidět do oken, zda vám nebrání ve výhledu jiný objekt. Snáze objevíte nedostatky realizace, můžete se snadněji domluvit na jejich odstranění či sjednat slevu z ceny. Nicméně i zde se vyplatí pídit se po maximu informací o developerovi, obdobně jako u předprodeje.

NEPODCEŇUJTE SMLOUVY

S developerem nebo prodejcem bytu budete samozřejmě uzavírat kupní smlouvu. Pokud však nekupujete byt hotový, bude obvykle předcházet rezervační smlouva a později smlouva o smlouvě budoucí kupní. Rezervační smlouva se uzavírá na dobu určitou, obvykle 14–30 dnů, po kterou má kupující výlučné právo na uzavření dalších smluvních dokumentů, které povedou ke koupi nemovitosti. Prodávající za rezervaci nemovitosti požaduje rezervační poplatek. Dejte pozor, aby bylo jasně specifikováno, že tato částka bude započítána do kupní ceny. Nejedná se totiž o malé částky, rezervační poplatky se pohybují v řádech desetitisíců, mohou činit 100 000 Kč i více. Přistupujte k podpisu rezervační smlouvy až v okamžiku, kdy jste rozhodnuti, že byt opravdu chcete koupit. Pokud od smlouvy odstoupíte bez udání důvodů nebo z důvodů, které nebyly ve smlouvě jasně specifikovány, rezervační poplatek propadne prodávajícímu, pokud jste si smluvně nedohodli jiné podmínky. Ve smlouvě musí být jasně zakotveno, že pokud odstoupí od smlouvy prodávající, bude rezervační poplatek vrácen stejně jako v případě, pokud se strany nedohodnou o obsahu dalších smluvních dokumentů, zejména kupní smlouvy. Při současné situaci na finančním trhu se doporučuje ve smlouvě ošetřit vrácení části poplatku v případě, že vám nebude poskytnut bankovní úvěr v potřebné výši. Každou smlouvu pečlivě prostudujte, nepodepisujte nic, co vám není jasné. Vždy se vyplatí konzultace s právníkem.

REALITNÍ PROJEKT ROKU 2012

Letos se podruhé uskutečnila soutěžní přehlídka nejlepších českých developerských projektů v jednotlivých regionech České republiky, tedy projektů rodinných nebo bytových domů nacházejících se na území České republiky, jejichž prodej byl zahájen v roce 2012. Letos se soutěže zúčastnilo téměř 100 projektů. O vítězích v jednotlivých regionech rozhodovala jak čtrnáctičlenná odborná porota, tak porota architektů a udělovány byly i ceny veřejnosti.

KUPNÍ SMLOUVA A PLATBA

Největší pozornost byste měli věnovat kupní smlouvě. K její kontrole či sepsání v každém případě doporučujeme přizvat spolehlivého právníka. Kupujete-li byt jako fyzická osoba, je pro vás výhodnější smlouva sepsaná podle občanského zákoníku. Obchodní zákoník mimo jiné předpokládá obecnou technickou znalost klienta. Obtížněji se pak uplatňují reklamace na skryté vady. V kupní smlouvě je třeba ustanovit záruční dobu na vady v bytě, protože byt není klasické spotřební zboží a dvouletá záruka se na něj přímo ze zákona nevztahuje. Někteří developeři poskytují záruku dva nebo tři roky, opravdu solidní i pět let. Dbejte na jasné vymezení nejen toho, na co se záruka vztahuje, ale i na stanovení způsobu a lhůty pro řešení reklamací a odstranění vad včetně sankcí za jejich nedodržení. Jinak se můžete dostat do situace, kdy sice bude nabíhat penále, ale nic jiného se dít nebude. V praxi se zároveň s podepsáním smlouvy vyžaduje i provedení platby. To však s sebou nese určité riziko, neboť až po podepsání smlouvy se podává návrh na vklad do katastru nemovitostí. A teprve po provedení tohoto vkladu katastrálním úřadem se stáváte vlastníky nemovitosti. Jenže katastr nemovitostí si s provedením tohoto úkonu dává na čas, někdy i několik měsíců. Pokud by například developer během této doby zkrachoval, může být nesnadné získat své peníze zpět. Řešením je zaplatit kupní cenu prostřednictvím notářské či advokátní úschovy nebo vázaného účtu u banky tak, aby prodávající peníze obdržel až po zápisu nového majitele bytu do katastru nemovitostí, případně je možné vázat zde vydání peněz nebo jejich část až do fyzického předání bytu a odstranění všech objevených vad.

Koupě bytu je obvykle největší investicí v životě, proto se vyplatí odborné konzultace jak s právníky, tak se stavebními odborníky.

CO NEJPODROBNĚJI

Ideální je nepodepisovat kupní smlouvu dříve, než si fyzicky prohlédnete byt, tedy než proběhne takzvaná předpřejímka bytu. Máte tak možnost zkontrolovat kvalitu předaného bytu a prostor pro odstranění zjevných závad před tím, než se do bytu nastěhujete a než ho zaplatíte. Můžete vyžadovat odstranění zjištěných závad nebo slevu z ceny. Praxe je však často taková, že kupní smlouvu podepisujete dříve, než je byt připraven k předání. V tom případě usilujte o smlouvu co nejpodrobnější. Nespokojte se pouze s předloženými vizualizacemi, ale vyžadujte jako přílohu smlouvy technické výkresy s přesným zakreslením zařizovacích předmětů, skladbou podlah, s podrobnými specifikacemi použitých materiálů… Ve smlouvě by mělo být jasně uvedeno, co je předmětem smlouvy, tedy nejen byt, ale i sklep, komora, garáž… S vlastnictvím bytu obvykle přebíráte i ideální podíl na společných prostorách, které by proto měly být obdobným způsobem ve smlouvě specifikovány. Neměl by chybět přesný termín předání bytu a sankce při jeho nedodržení. Určitě nestačí například formulace typu 30 dní po kolaudaci. Dokonce i když je uveden přesný termín, musíte být dále ve střehu. Smlouvy bývají někdy se psány tak „obratně“, že pokud písemně neuplatníte svůj nárok na byt v daném termínu, například zasláním výzvy k předání bytu, nepočne běžet lhůta, za kterou vám přísluší penále dohodnuté ve smlouvě. Tuto výzvu stejně jako všechny nesrovnalosti s prodávajícím je třeba řešit písemně, nejlépe doporučeně s dodejkou.

Obvyklý průběh koupě bytu ještě před zahájením jeho výstavby
1.  rezervační smlouva (platba rezervačního poplatku)
2.  smlouva o smlouvě budoucí kupní (platba zálohy)
3.  předpřejímka bytu (kontrola kvality, prostor pro případné reklamace)
4.  kupní smlouva (převod peněz k notáři, advokátovi či bance)
5.  podání návrhu na vklad nového majitele do katastru nemovitostí (kdo
vklad do katastru podává a platí, záleží na smluvní dohodě mezi prodávajícím a kupujícím)
6.  vyřízení vkladu (uvolnění peněz developerovi)
7. převzetí bytu
Zdroj: www.penize.cz

PŘIZVĚTE STAVEBNÍHO ZNALCE

Stejně jako k právním úkonům i k fyzickému převzetí bytu je prospěšné si přizvat odborníka. I když jsou vady zjevné, oko laika je nemusí zaznamenat. A pokud není zjevná vada zapsána v předávacím protokolu, nebudete mít na její bezplatné odstranění nárok. Aktivní přítomnost znalce při přebírání bytů pravděpodobně sníží i riziko výskytu skrytých vad. Na některá rizika může rovnou upozornit, domluvit odstranění, dokáže odhadnout cenu opravy, pomůže při jednání o případné slevě z kupní ceny bytu, odborně proměří podlahovou plochu. Znalce je dobré přizvat ještě dříve, než až k samotnému předání bytu, ale již na některé přípravné jednání developerem. Dokáže se lépe vyptat na technická řešení, prostuduje smlouvy, bude nápomocen při domluvě o klientských změnách, zhodnotí praktickou stránku dispozice bytu a podobně. „V západním světě má inspekce nemovitostí již své stálé místo na trhu – řadu let se provádí v Německu, Velké Británii, Nizozemsku, Francii a především v USA, kde je v některých státech inspekce dokonce požadována bankami pro financování koupě. U nás zažívají inspekce nemovitostí velký boom teprve nyní. Myslím, že je to dáno tím, že si lidé začali uvědomovat, že nákup nemovitosti je většinou jejich největší investicí v životě a že investice do kvalitního posudku je opravdu zanedbatelnou částkou ve srovnání s hrozícími riziky, jako je odstoupení od smluv, soudní líčení, opravy a neplánované rekonstrukce na vlastní náklady,“ uvedl Pavel Štáf ze společnosti Bytecheck, která se jako první v Česku zaměřuje výhradně na inspekce starších domů a novostaveb.

Uložit

Datum vydání: 16. 1. 2013

Edit: Miloslava Perglová