Když dům roste před očima

 

Kdo prošel procesem výstavby vlastního domu, potvrdí, že byl překvapen délkou přípravné fáze – projektování a jednání s úřady. Proto v okamžiku, kdy se konečně kopne do země, a hlavně v okamžiku, kdy se začínají zdvihat obvodové stěny, propadá euforii: Konečně se staví!

Nepodléhejme však tomuto nadšení a buďme stále bdělí. Dostali jsme se do fáze takzvané hrubé stavby, kterou později zakryjí omítky, obklady, střešní a podlahové krytiny… Je podstatou našeho budoucího domu, byť skrytou našim zrakům. Ať je konstrukce z jakéhokoliv materiálu, vždy je rozhodující, že musí být bezchybná. Chyby, které se nezachytí teď, budou později těžko odhalitelné a opravitelné.

 

Z ČEHO POSTAVIT DŮM?
Ve fázi hrubé stavby je tato otázka již dávno rozhodnuta a pevně zakotvena v projektu. V našem seriálu omezeném měsíční periodicitou jsme nuceni se jednotlivým součástem domu věnovat postupně, podrobněji se o výběru stavebního systému dozvíte v následujícím článku, o dalších krocích v příštích číslech Pěkného bydlení. V této chvíli se zaměřme na to, co je všem konstrukcím společné, a tím je lidský faktor. Lidé, kteří budou váš dům stavět, jsou pro konečný výsledek stejně významní jako kvalitní projekt. Sebelepší projekt nesplní očekávání, bude-li stavba nedbale provedena, či dokonce záměrně ošizena. Výběru těch, kterým svěříte do rukou stavbu, musíte proto věnovat maximální pozornost. A nezbytná bude i kontrola.

VYBÍRAT NA ZÁKLADĚ PROJEKTU
Na samém začátku našeho seriálu jsme zdůraznili, že základem úspěšné stavby domu je kvalitní projekt. A to nejen z architektonického hlediska, ale i z hlediska jeho kvalitního rozpracování. Neměli byste se spokojit jen s projektem pro stavební povolení, pro další postup prací je potřeba podrobný projekt pro provádění stavby. Je totiž mimo jiné nedocenitelným pomocníkem právě při výběru stavební firmy. Na jeho základě projektant připraví výkaz výměr, ve kterém jsou specifikovány veškeré materiály, výrobky a práce potřebné k realizaci domu. Oslovíte-li ve výběrovém řízení více firem, kterým poskytnete projektovou dokumentaci spolu s tímto výkazem výměr, budou cenové nabídky snadno porovnatelné. Minimalizuje se tak riziko, že by firmy některé konstrukce nebo práce opomenuly a v průběhu realizace by vznikaly předem nepočítané náklady. Výkaz výměr totiž zahrnuje i činnosti, které nejsou zřejmé přímo z projektové dokumentace, například doprava, skladování, odvoz zeminy, náklady na pomocný instalační materiál, pořízení lešení… Takto získanou cenovou nabídku však nemějte za jediné kritérium, prověřte si spolehlivost firmy, její reference, právní způsobilost a pojištění.

 

SVÉPOMOCÍ, NEBO NA KLÍČ?
Při hledání realizační firmy je podstatné přesně vymezit rozsah prací. Zpravidla nejvýhodnější bývá svěřit stavbu jedné firmě – generálnímu dodavateli, který je zodpovědný za všechny prováděné práce přesně podle projektu, byť si k jejich provedení externě najímá specializované firmy či řemeslníky. Odpovědnost soustředěná na jedno místo je pro investora velkou výhodou při řešení sporů ohledně komplexnosti dodávky a při reklamacích. Na druhém pólu stojí stavba svépomocí, která je z hlediska investora nejnáročnější na čas a nervy, a je otázkou, zda bude znamenat i finanční úsporu. Většinou bude scházet potřebná technika, pracovní kapacity, zkušenosti… Záleží na tom, co zvládnete sami, s pomocí přátel. Pokud nemáte na specializované stavební práce známé stavební firmy a řemeslníky, budete ztrácet spoustu času jejich výběrem a prověřováním. A nesmíme zapomenout na to, že si pro stavbou svépomocí musíte zajistit odborné vedení stavby stavbyvedoucím, nejste-li pro takovou činnost sami odborně způsobilí. Kompromisem může být nechat si postavit hrubou stavbu od stavební firmy a dokončovací práce provést svépomocí či s pomocí známých řemeslníků a firem.

 

Kontrola je nutná
Dodržování stavebních postupů, materiálů a technologií je třeba na stavbě kontrolovat. Stavební firma má na stavbě ze zákona stavbyvedoucího, který provádí stavební dozor. Je povinen se řídit projektovou dokumentací, dodržet obecné technické požadavky na výstavbu, předpisy a normy a aby práce vykonávaly jen oprávněné osoby. Spolehnout se jen na stavební firmu není prozíravé. Je nezbytné, aby architekt, projektant, prováděl takzvaný autorský dozor. Je to i v jeho vlastním zájmu, aby byly přesně dodrženy podmínky projektu, protože on je pro vás garantem celého díla. Dochází na stavbu, když je potřeba zkontrolovat provedení některých prací či dokončit určitý úsek, a samozřejmě v kontrolních dnech. Můžete si zjednat i takzvaný technický dozor investora, nezávislou osobu, která má možnost být na stavbě co nejvíce a dohlížet na provádění všech prací, použití správných materiálů i dodržení technologických postupů. Pokud stavíte svépomocí, je nutné, aby byl prováděn odborný stavební dozor autorizovanou osobou, stavbyvedoucím.

ÚSKALÍ HRUBÉ STAVBY
Třetí způsob volíme nejen kvůli finanční úspoře, důvodem může být plánovaná přestávka mezi hrubou stavbou a dalšími etapami, například zastavení stavebních prací přes zimu, potřeba nechat stavbu vymrznout či z důvodu plánovaného přerušení financování. Výhodné může být podmínit si pokračování ve spolupráci jen tehdy, pokud se dodavatel při provádění hrubé stavby osvědčí. Ve všech těchto případech je třeba dbát obzvlášť pečlivě na předmět uzavírané smlouvy. Hrubá stavba není právně definovaný pojem, v projektové dokumentaci přelom mezi hrubou stavbou a dokončovacími pracemi také nenajdete. Obvykle se hrubou stavbou myslí obvodové a vnitřní nosné stěny, příčky, konstrukce stropů a střešní konstrukce včetně krytiny a izolací. Součástí hrubé stavby bývá i vybudování základů, ale například u dřevostaveb je obvyklé nechat si vybudovat základovou konstrukci samostatnou firmou. Otázka může vzniknout kolem komínu –zděný bývá součástí hrubé stavby, zavěšený nerezový většinou nikoliv. Obdobně zděné schodiště patří do hrubé stavby, ale dřevěné je častěji součástí dokončovacích prací. Hrubou stavbu můžete požadovat uzavřenou, tedy včetně oken a dveří, a tak bychom mohli pokračovat dále. Proto je naprosto nezbytné ve smlouvě přesně vymezit rozsah požadovaných prací. Nevýhodou uzavírání smlouvy pouze na hrubou stavbu je skutečnost, že při jejím nekvalitním provedení mohou vyvstat nejrůznější problémy při provádění dalších prací, případně při hledání viníka, pokud se chyby projeví až po nějaké době. Příkladem mohou být trhliny v omítce, kdy je obtížné zjistit, zda byly způsobeny nekvalitním provedením podkladu, špatným materiálem či technologií při jejím provádění.

PLAŤTE POSTUPNĚ
Na začátku jsme zmínili, že při pohledu na to, jak nám dům vyrostl před očima, máme pocit, že jsme již velmi blízko cíli. A můžeme se tou radostí nechat strhnout k neuváženým krokům. Zapomínáme, že se jedná jen o hrubou stavbu a čeká nás etapa dokončovacích prací, které sice mohou být rychlé, ale nejspíš budou dražší než samotná hrubá stavba. Technické vybavení domu, okna, dveře, podlahy, rozvody elektřiny a vody, štuky, omítky, dlažby atd. nejsou samy o sobě levné a vyžadují kvalifikované řemeslníky. A toho bohužel mohou zneužít nepoctivé stavební firmy. Počítají s tím, že máte radost, že stavba rychle rostla, a v tento okamžik žádají uhrazení splátky často ve výši až 75 procent z hodnoty celého domu. Přitom cena hrubé stavby nemusí být vyšší než třetina celkových nákladů. Uhradíte-li v tomto okamžiku vysoké procento ceny domu, uhradíte tak firmě celý její předpokládaný zisk předem a firma ztrácí motivaci, aby dům dokončila dobře a včas. I z tohoto důvodu buďte opatrní na to, abyste uzavírali smlouvu pouze na hrubou stavbu. Nepoctivé firmě se může vyplatit od smlouvy odstoupit, když má svůj zisk v kapse, a vy pak za dům zaplatíte mnohem více. Nový dodavatel bude samozřejmě chtít také realizovat přiměřený zisk bez ohledu na to, že vás někdo předtím ošidil. Ideální by bylo zaplatit za hotový dům až při konečné předávce. Menší fi rmy si to však dovolit nemohou, a proto je zvykem průběžné financování stavby. Neplaťte však automaticky zálohy stanovené procentuálně, ale prokázané náklady na jednotlivé úseky stavby, které budou vymezené ve smlouvě. A samozřejmě za práce řádně převzaté a zkontrolované vámi, autorským i stavebním dozorem.

Datum vydání: 3. 5. 2015

Edit: Miloslava Perglová