Kde na to vzít?

O tom, jak finančně zajistit stavbu, bychom měli mít jasno na začátku své cesty k vysněnému domovu. Málokdo má naspořeno tolik peněz, aby se jí vyhnul, a bude tedy nutné financovat stavbu pomocí úvěru, nejčastěji hypotečního.

Financování výstavby pomocí hypotéky je poměrně časté, ale určitě to není jednoduché. Každá výstavba s sebou sama o sobě nese řadu překvapení a nečekaných výdajů, v případě financování přes úvěr může být nepříjemných překvapení ještě více. Opatrnost a důkladný plán je tedy na místě.

Kolik peněz je třeba?

Ze všeho nejdříve je nutné dobře odhadnout, kolik bude stavba stát. Pokud máte, jak jsme v předchozích článcích doporučovali, vypracovaný podrobný projekt, máte poměrně jasnou představu o ceně stavby. K tomu je nutné připočíst cenu pozemku, pokud ho kupujete, náklady na projekt, odborné posudky, správní poplatky, dokončovací práce, alespoň nezbytné vybavení… Určitě připočtěte i rezervu, minimálně deset procent – pokud máte spolehlivého dodavatele, ale raději více, alespoň 20 %. Podcenění této první fáze se nemusí vyplatit. Není nic horšího než to, že budete mít nedokončenou stavbu, utracené vlastní peníze a zcela vyčerpaný úvěr v bance. Ale i to se občas stává. V lepším případě se podaří vyřídit další úvěr na dokončení stavby, ale vždy je to za horších podmínek, než původní úvěr na výstavbu. Měsíční výdaje se zvyšují.

Jaké máte vlastní prostředky?

Po odhadu potřebných finančních prostředků zhodnoťte, co máte k dispozici – úspory, příjmy, jaká je hodnota zajištění – zástavy pro banku. Konkrétní hodnotu zajištění – tedy pozemku a budoucího postaveného domu určí až později odhadce banky. Aktuálně počítejte s tím, že banka půjčí 80 % z hodnoty zastavovaného majetku, a že je tedy potřeba 20 % vlastních zdrojů nebo dostatečné zajištění – jinou vhodnou nemovitostí. V případě, že zároveň kupujete pozemek, je možné přemýšlet o nezajištěném úvěru od stavební spořitelny. Pozemek bude v takovém případě bez zástavního práva a bude jej možné bance nabídnout k zástavě. Podaří se tak získat vyšší hypotéku a ponechat si více vlastních zdrojů.

Plánujte opatrně

Je potřeba si dobře promyslet, kolik jste schopni měsíčně splácet, a počítat i s určitou rezervou pro nenadálé situace. Tato rezerva by měla být ve výši troj- až šestinásobku celkových měsíčních výdajů domácnosti. Plánujete-li přírůstek do rodiny, kalkulujte i s tím, že se sníží příjmy a zvýší výdaje. Je bezpečnější, vzít si raději větší úvěr. Pokud se podaří rozpočet stavby dodržet, je možné úvěr nedočerpat. Do dvaceti procent z výše schváleného úvěru obvykle banky nedočerpání nesankcionují. Navyšovat úvěr v průběhu výstavby není jednoduché a mnohdy ani proveditelné.
Raději volte delší splatnost, zajistíte si tak nižší splátku. Je to bezpečnější řešení. Pokud chcete mít úvěr rychleji splacený, můžete si vytvářet rezervy. Dnes je možné každý rok provést splátku až ve výši 25 % z úvěru. Potom můžete vylepšit i celkovou bilanci zaplacených úroků a celé financování zlevnit, při zachování bezpečnosti. Platnost úrokové sazby – fixaci – zvolte podle situace, záleží na požadované flexibilitě úvěru. Předčasné splacení v průběhu fixace je obecně zpoplatněno.

Jak vybrat banku

Teprve, až budete dobře vědět, co potřebujete a jaké jsou vaše možnosti, začněte vybírat banku. Hypotéky na financování výstavby patří mezi nejsložitější typ úvěrů, proto jsou podmínky bank velmi rozdílné a nestačí se orientovat jen podle úrokové sazby. Zde se vyplácí obrátit se na odborníka, který má zkušenosti s hypotékami a dokáže vybrat správnou banku. Podmínky čerpání úvěru totiž nelze porovnat na internetu ve srovnávači. Je třeba se zajímat o to, jakým způsobem bude probíhat čerpání úvěru, jaké podklady bude banka chtít a jaké podmínky je třeba splnit. Volbou vhodné banky lze ovlivnit zejména způsob použití vlastních zdrojů na začátku, v průběhu nebo na konci stavby, způsob čerpání úvěru – jednorázově nebo postupně – s ohledem na maximální částku a s ohledem na hodnotu aktuálního zajištění. Podmínky bank se mohou lišit i ve výši zádržného, délce čerpání a podmínkách pro ukončení čerpání.
Domluvené podmínky budou uvedeny v úvěrové smlouvě. Po úplném dočerpání úvěru budete splácet sjednanou částku, stejnou po celou dobu platnosti úrokové sazby. Před koncem úrokového období vás bude banka informovat o nabídce nové úrokové sazby. K výročí fixace je možné provést s úvěrem cokoliv (splatit, provést mimořádnou splátku, refinancovat…).

Hlídejte si rozpočet sami

Banky dnes již nevyžadují faktury, ani jiné doklady prokazující využití finančních prostředků. Vše se řídí rozpočtem stavby, který je podkladem pro odhadce banky a je v celkovém objemu investic závazný pro všechny strany. Je to výhoda i nevýhoda v jednom. Banka sice nechává volnou ruku ve způsobu placení za jednotlivé práce a materiál, ale zároveň na vás přenáší odpovědnost za dodržení rozpočtu a dokončení stavby. Například pokud budete mít v rozpočtu střechu za 500 000 Kč, ale ve skutečnosti vyjde na 450 000 Kč, banku to nezajímá a zbylých 50 tisíc korun je možné využít na něco jiného. A naopak pokud se prodraží, je na vás, kde tyto peníze získáte.

Dobré rady v kostce:

▪Základem je správný odhad celkových nákladů na výstavbu. Teprve potom můžete přemýšlet o způsobu financování.
▪Strategie financování je důležitější než úroková sazba.
▪Delší splatnost úvěru je vždy bezpečnější a nemusí být dražší.
▪Hypotéka je na dlouhou dobu, proto i schopnost splácet úvěr by měla být zajištěna dlouhodobě.
▪ Pokud plánujete rodinu, je potřeba myslet na to, že se na přechodnou dobu sníží příjem a dlouhodobě zvýší výdaje.
▪ Vyšší úvěr je bezpečnější než nula v rezervách. Není nejlepší nápad všechny vlastní peníze investovat do výstavby.
▪Banku vybírejte podle podmínek čerpání, které jsou klíčové pro hladký průběh financování výstavby.
Zdroj: www.partners.cz

Modelové příklady

Příklad první:
►Manželé plánují výstavbu domu za 4 miliony korun na vlastním pozemku v hodnotě 1 milion korun. Odhadce odhadl cenu budoucí na 4,7 milionu. Manželé mají k dispozici úspory ve výši 400 000 Kč.

Řešení:
Banka poskytne úvěr maximálně ve výši 80 % z hodnoty zajištění, tedy 3 760 000 Kč. Minimální potřebná hotovost pro realizaci výstavby je tedy 240 000 Kč.
Fixace úvěru je 5 let, sazba 1,99 % p. a., splatnost 30 let, měsíční splátka 13 879 Kč.

Příklad druhý:
► Manželé plánují koupi pozemku 1,5 mil. Kč a následnou výstavbu domu za 3 300 000 Kč. Základní vybavení domu bude stát 400 000 Kč. Manželé disponují rezervou ve výši 900 000 Kč. Celkový investiční záměr vypočítali na 5,2 milionu korun. Odhadce odhadl cenu budoucí na 5 milionů. Banka půjčí maximálně 4 000 000 Kč. Potřeba vlastních zdrojů je 1 200 000 Kč.

Řešení:
Koupě pozemku pomocí nezajištěného úvěru od stavební spořitelny (800 000 Kč úvěr + 700 000 Kč hotovost. Fixace úvěru je na 3 roky, sazba 4,89 % p. a., splatnost 18 let, splátka 4241 Kč.
Na výstavbu domu a vybavení si vezmou úvěr ve výši 3 700 000 Kč s fixací na 5 let, sazbou 1,99 % p. a. Splatnost úvěru je 30 let, splátka 13 657 Kč.
Celková měsíční splátka bude ve výši 17 898 Kč. Manželům zůstane rezerva ve výši 200 000 Kč pro případ nečekaných výdajů.

Lukáš Urbánek je vedoucí poradenské kanceláře VIP Consulting Office ve Zlíně, která se zaměřuje na poskytování komplexního finančního poradenství. V roce 2008 zahájil spolupráci se společností Partners. Je spoluautorem knihy Jak ovládnout své peníze, finanční plánování pro každého. Je držitelem prestižního mezinárodního certifikátu European Financial Advisor pro oblast finančního poradenství a plánování.

Lze získat dotaci?

Na stavbu rodinného domu je možné čerpat dotaci z programu Nová zelená úsporám – oblast B pouze tehdy, pokud dům splní poměrně přísná kritéria týkající se potřeby tepla na vytápění, kvality obálky budovy – tedy tepelně izolačních vlastností obvodových konstrukcí a střechy, i těsnosti budovy. Podmínkou pro získání dotace je i instalace systému nuceného větrání.
Výška dotace je maximálně 300 000 Kč pro domy s velmi nízkou energetickou náročností, dotaci ve výši 450 000 Kč mohou získat úsporné domy využívající obnovitelné zdroje energie, v Moravskoslezském a Ústeckém kraji jsou dotace zvýšeny o 10 %.

Text: Miloslava Perglová, odborný poradce Lukáš Urbánek, Partners
Foto: archiv firem a Shutterstock

Datum vydání: 21. 5. 2018

Edit: Andrea Moudrá