Jak získat nemovitost prostřednictvím hypotéky
Pořízení vlastního bydlení patří mezi zásadní rozhodnutí, která ovlivní náš život na dlouhá léta. Přemýšlíme-li o koupi bytu nebo domu, musíme se na celou věc náležitě připravit a nepodcenit rizika, která se mohou v dlouhodobém horizontu objevit. Přijměte několik praktických rad, jak vytouženou nemovitost získat prostřednictvím hypotéky.
Hypotéka je nejvýhodnějším způsobem, jak získat nemovitost do svého vlastnictví, pokud nám vlastní úspory nestačí. Jedná se o úvěr zajištěný zástavním právem k vlastněné nebo kupované nemovitosti. V případě účelové hypotéky slouží k nákupu nemovitosti, pozemku, bytu, domu atd. V případě neúčelové hypotéky k nákupu čehokoliv (například automobilu, bytového vybavení, cestování…). Hypotéka bývá obvykle splácena formou měsíčních splátek a podle způsobu výpočtu těchto splátek dělíme splátky na:
◗ Anuitní splátky – výše splátek hypotéky se při dané úrokové míře nemění. Jedná se o nejčastější variantu.
◗ Progresivní splácení – podstatou progresivního splácení je splátka, která je po celý rok ve stejné výši, v následujícím období se splátka zvýší o koeficient růstu.
◗ Degresivní splácení – základem degresivního splácení je splátka, která je o celý rok ve stejné výši a v následujícím období se splátka sníží o určitý koeficient poklesu.
Obecně patří hypoteční úvěry k nejvýhodnějším způsobům financování vlastního bydlení. V roce 2011 bylo na hypotéky poskytnuto více než 117 miliard Kč, což je nejvíce hned po roce 2005. Výše poskytnutých úvěrů záleží na úrokových sazbách, například v prosinci 2011 byl úrok okolo 3,56 % (v roce 2010 hypoteční úvěr neklesl pod 4,2 % úroku). V letošním roce se počítá s navýšením úrokových sazeb, o kolik procent zatím nedokážeme odhadnout, ale první pololetí roku by mělo být pro hypotéky stále úspěšné, nepočítá se se skokovým navýšením úrokových sazeb.
Podle čeho hypotéku vybrat?
Hypotékou lze financovat nejen nákup nemovitosti (byt, rodinný dům, pozemek), ale také rekonstrukci bytu, domu či pouze jeho část. Trh nabízí různé druhy hypotečních produktů, které se od sebe liší svými parametry. Například čím delší doba splácení, tím menší částka se každý měsíc splácí. Ale kromě rozdílů ve výši úroků se liší také doba fixace (počet let, kdy se úroková sazba nemění), a hlavně obchodní podmínky jednotlivých bank. Většinu zájemců o hypotéky zajímá zejména úroková sazba. Je to pochopitelné, protože při úvěru v řádech milionů, který budete splácet desítky let, bude každá desetina procenta na úroku hrát velkou roli. Ale úroky nejsou to jediné, co by vás mělo zajímat, skoro nikdy se totiž nenastavují na celou dobu splácení. Banka vám je garantuje (fixuje) na určitou dobu. Stejně důležitá je doba fixace a poplatky spojené s vyřízením hypotéky, poplatky za odhad nemovitosti, poplatky za vedení běžného účtu, který si kvůli hypotéce budete muset ve financující bance založit. Také další parametry, například jestli máte možnost nevyčerpat všechny peníze, které vám banka slíbila půjčit, a jestli za to budete či nebudete platit penále, jak rychle půjde v bance proces schvalování a přidělení úvěru. A způsob prokazování příjmů. Zde existuje celá řada možností a u některých bank i hypotéka bez prokazování příjmů. Poměr výše úvěru, který banka poskytne, k ceně zastavované nemovitosti (tzv. LTV). Způsob posuzování bonity klienta. V této oblasti existují značné rozdíly a je třeba mít správné aktuální informace. Známou věcí je, že v této oblasti jsou mezi bankami velké rozdíly a klient, který v jedné bance neprojde, dostane bez problémů úvěr v bance jiné.
Pro prvotní představu jaké podmínky v bance dostanete, si zkuste udělat výpočet hypotéky doma. Stačí využít online hypoteční kalkulačku a zadat vlastní parametry úvěru. Ta vám ukáže reálné sazby, které se na trhu vyskytují. Pro vás to znamená, že pokud oslovíte makléře či banku, tak individuální podmínky by měly být spíše ještě lepší, ale horší by ve většině případů být neměly.
Hypotéka nanečisto
Hypotéku si určitě nepořizujme unáhleně, je potřeba si tuto dlouhodobou zátěž dobře promyslet. Doporučujeme hypotéku vyzkoušet nanečisto. Zkusme si nejprve dávat bokem úhradu měsíčních splátek hypotéky, řekněme po dobu půl roku. Tímto si ověříme, že hypotéku budeme moci skutečně splácet a nevezmeme si na sebe příliš velké finanční zatížení. Zároveň tímto způsobem ušetříme finance, které se hodí jako posila v prvních měsících splátkového kalendáře.
Začněme více vydělávat
Před pořízením hypotéky nebo i v jejím průběhu je velice praktické posílit své příjmy – najít si druhou práci nebo si najít lépe placenou práci. Pokud nepotřebujeme ihned bydlet v nemovitosti zatížené hypotékou a máme náhradní bydlení, můžeme nemovitost pronajmout a případný nájemník pomůže hypotéku splácet. V častých případech je nájemné vyšší než samotná hypoteční splátka.
Co když nemůžeme splácet?
Dostat se do problémů se splácením hypotéky je velice snadné – stačí, když vás postihne dlouhodobější nemoc, úraz či výpověď. Následující postup vám může ušetřit peníze, nervy a zdraví. Pokud jste se pustili do hypotéky nanečisto, kdy si aspoň půl roku před uzavřením hypotéky dáváte peníze bokem (odhadovanou měsíční splátku hypotéky), pak lze použít tyto peníze na hypoteční splátky. Další krokem je domluvit se s finančním poradcem nebo zástupcem finančního ústavu a navrhnout bance odklad nebo snížení splátek – u většiny bank lze hypoteční splátky odložit minimálně o šest měsíců – odloží se splátka jistiny, ale úrok se musí platit i nadále. Po skončení doby odkladu lze dohodnout s bankou, jak dluh splatit, jestli rozložením do následujících splátek, nebo prodloužením splatnosti hypotéky. Další možností je sjednat si hned na počátku možnost splácení přerušit – to nabízí například Flexibilní hypotéka od Komerční banky. Klient má pak možnost splácení až na tři měsíce přerušit nebo splátku úvěru snížit až o 50 % – to vše bez poplatků nebo složité administrativy. Nastane-li problém se splácením hypotečních splátek, je velice důležité informovat o tom svoji banku co nejdříve, budete-li čekat, až vás kontaktuje sama banka s dotazem, proč neplatíte splátky, je na dohody o odložení či snížení splátky již pozdě.
Poraďme se s finančním poradcem
Nejsme-li si jisti výběrem hypotéky, je nejvýhodnější kontaktovat nezávislého finančního poradce. Zeptali jsme se Mgr. Petra Husáka, ředitele strategie společnosti DataLife, jak přesně může finanční poradce pomoci s hypotékou. „Nezávislý poradce po získání informací, na co hypotéku potřebujeme a zmapování naší finanční situace zpracuje pro daný případ výběr nejvhodnějších hypoték na trhu od několika různých finančních institucí, nebude tedy prosazovat pouze jednu společnost. Dobrý finanční poradce také poradí, jak se vyhnout některým poplatkům či administrativním komplikacím, přesně ukáže výši úrokových sazeb, které se u různých institucí počítají rozdílně, pomůže nám vybrat výši hypotéky, doby splácení, délku fixace a možnost předčasného splácení. Poradce vypočítá finanční taktiku a doporučí, jak hospodařit s penězi, aby hypotéku neohrozila ani ztráta zaměstnání.“ Finanční poradce dokáže účelně pojistit klienta, aby byl při dlouhodobé nemoci nebo úrazu schopen z pojistky platit hypotéku i osobní výdaje po dobu pracovní neschopnosti. Klient si sám vybírá způsob hypotéky z předpřipravených variant od poradce, která se mu zdá nejlepší, a následně mu poradce zařídí veškeré papírování při jednání s bankou pro vyřízení hypotéky. Poradce také doporučí lidem, kteří již hypotéku mají, jestli je vhodné hypotéku refinancovat za lepších podmínek nebo zůstat u podmínek stávajících. Bude se vás ptát na takové věci, jako zda a kdy plánujete nákup auta a za kolik, kolik peněz potřebujete mít v rezervách, na jak dlouho a na co všechno vám takové rezervy mají vystačit nebo jak si představujete svůj život a svoje finanční náklady za dvacet let a později. I takové otázky jsou na místě – hypotéky bývají totiž na tak dlouhou dobu uzavírány. Než si člověk „penězožrouta“ uváže na krk, je dobré si naplánovat i to, co ho bude čekat po ukončení hypotéky. Je důležité si uvědomit, že po třiceti letech bude váš dům nebo byt vyžadovat více peněz na údržbu než dnes: zda chcete mít po splacení hypotéky na účtu nulu a začínat od začátku spořit na další živobytí nebo již mít i něco naspořeno.
Více informací se nachází v dubnovém vydání z roku 2012, které si můžete zakoupit za zvýhodněnou cenu zde.
Zbyněk Joura
Foto: Jiří Domlátil, IKEA a Shutterstock
Datum vydání: 8. 5. 2016
