Ideální nový domov
Jste rozhodnuti pořídit si byt či rodinný dům z nabídky současných developerských projektů? Ať už v něm hodláte sami žít, nebo jej pořizujete na investici, zřejmě tušíte, že výběr není radno podcenit. O tom, jak budete s volbou spokojení, rozhoduje mnoho faktorů. Jak vybírat a na co si dát pozor, vám poradí zástupci developerů, architektů i právníků a přinášíme i stručnou, leč důležitou informaci z trhu s hypotékami.
10 otázek pro Davida Jiruška ze společnosti FINEP:
Co má rozhodovat o koupi určitého produktu v rámci developerského projektu? Lokalita, dispozice, čas, energetická náročnost, architektonický návrh…?
Cena hraje samozřejmě roli, stejně významné jsou ale i kvalita projektu, renomé developera nebo lokalita. Klient hledá nejenom kvalitní umístění rezidenčního projektu, ale i plnou občanskou vybavenost v okolí, infrastrukturu a v neposlední řadě bezproblémovou dopravu – blízkost metra, stanici městské hromadné dopravy. Samozřejmostí je dnes dostatek městské zeleně, dětských hřišť, parků, vzrostlých stromů.
Lze se při výběru řídit značkou podobně jako třeba u spotřebního zboží?
Ano, na trhu jsou dnes respektovaní a renomovaní developeři s mnohaletou historií, tisíci prodanými byty, desítkami úspěšně dokončených rezidenčních projektů s kompletní nabídkou všech služeb v bydlícím segmentu.
Co svědčí o kvalitě developera? Jasně a stručně…
Historie, počty prodaných nemovitostí, dobré reference, kvalita projektů na „dobrých adresách“, klientský servis a kompletní nabídka služeb.
Jak postupovat, když byty se již prodávají, a stavební práce ještě nezačaly – vše je pouze na papíře, tedy jediná jistota je lokalita? Jaké jsou výhody a rizika takového kroku?
Zásadně radíme kupovat jen takovou nemovitost, která má všechna stavební povolení a razítka. U kvalitního developera máte následně 100% jistotu, že se nemovitost může stavět. Zároveň je důležité zjistit, z jakých peněz je výstavba realizována. Vaše peníze musejí být v bezpečí po celou dobu výstavby. Bezpečná cesta je například taková, kdy projekt financuje banka, přičemž projektový úvěr podléhá její pravidelné a přísné kontrole. Banka uvolňuje peníze postupně dle dokončení jednotlivých fází výstavby a garantuje tím řádné dokončení celého projektu, a to i v případě, že by nebyly prodány všechny bytové jednotky.
Vzorový byt – o čem vypovídá? Je to standardní možnost, kterou developeři nabízejí?
Měl by to být jasný standard. Vzorový byt je ideální místem, kde si zájemce o nové bydlení může vše „osahat“, nasát atmosféru svého budoucího místa pro bydlení, pro život. A také si osobně prohlédnout byt dané kategorie a představit si například rozmístění zařizovacích předmětů a bytového vybavení.
Je dobré ohlížet se i na přidružené služby, například navazující dodavatele vybavení interiéru nebo častou možnost sjednat hypotéku u banky s developerem „spřátelené“?
Vždy je výhodné mít „vše pod jednou střechou“. Dnes i čas je drahou komoditou a pro řadu klientů je časově i ekonomicky výhodné si vše pořídit či zajistit na jednom místě.
Kde získávat informace, ověřovat a prověřovat?
Informace čerpejte z médií, berte v úvahu vystupování zástupců společnosti, jméno firmy, reference klientů, prezentaci samotného projektu i firmy, její projekty, aktuální nabídku, klientský servis a tak dále.
Je vhodné k výběru přizvat odborníky – architekta, právníka, při předávání například inspektora nemovitosti nebo třeba „jen“ řemeslníka?
Ano, investice do nemovitosti je jednou z největších, které v životě realizujeme. A tomu by měl odpovídat i zodpovědný přístup. U kvalitní společnosti byste měli mít možnost pravidelného kontaktu s pracovníky klientského servisu, být o postupu výstavby pravidelně informováni či mít možnost návštěvy projektu v době výstavby.
V jakých cenových relacích se dnes pohybují nové nemovitosti. Co způsobuje rozdíly?
Dle Deloitte index byly ke konci loňského roku průměrné nabídkové ceny nových bytů v Praze na hodnotě 95 900 Kč za metr čtvereční. Rozdíly v cenách jsou dány lokalitou (tedy i cenou pozemku), ale také kvalitou výstavby, technologickým vybavením nemovitosti či použitými materiály.
Jsou velké rozdíly mezi cenami v Praze a mimo Prahu?
Jsou a je to logické. Praha je kulturní, ekonomické, politické, společenské i finanční centrum naší země. A pro mnohé také komfortní místo pro život s největší nabídkou pracovních příležitostí. Rozdíly jsou veliké a za peníze, za které v Praze pořídíte byt 1+kk, koupíte ve vybraných lokalitách například na severu Čech i velký rodinný byt.
Z TRHU S HYPOTÉKAMI
Jsou v současnosti hypotéky opravdu hůře dostupné?
„V současné době sledujeme zvyšování úrokových sazeb hypoték, které souvisí se zvýšením základní sazby Českou národní bankou. Zpřísnila se i regulace ohledně výše hypotéky k hodnotě nemovitostí. Nadále rostou i ceny nemovitostí, především v některých regionech včetně Prahy. Pokles zájmu o hypotéky jsme však nezaznamenali. Nyní jsou úrokové sazby hypotečních úvěrů stále velmi nízké, doba splatnosti je až 30 let, takže se hypotéka v porovnání s jinými druhy úvěrů vyplatí. Úrokové sazby se nicméně zvyšují napříč trhem a očekáváme, že tento trend bude pokračovat právě v souvislosti s dalším předpokládaným zvyšováním základní sazby ze strany ČNB. Ke konci roku může průměrná roční úroková sazba hypotečních úvěrů překročit hranici 3 %. Vývoj může být ovšem ovlivněn akčními nabídkami bank, které mohou růst průměrných sazeb více zpomalit.“
Radka Černá, Sberbank
PRÁVNÍ RADA
Jaké jsou záruky na nový byt či dům? Co dělat, pokud se nedostatky projeví?
„V tomto případě záleží na druhu vady, která nebyla zanesena v předávacím protokolu. Pokud by se jednalo o vadu zjevnou, tedy takovou, kterou prodávající mohl při předávání bytu poznat, například podle nějakých skvrn nebo viditelné nerovnosti podlahy, pak po uplynutí záruční lhůty nemá nárok na kompenzaci. Pokud by se však jednalo o vadu skrytou, tedy takovou, která v době předávání existovala, ale nebylo možné ji rozpoznat, neboť se projevila až později, měl by kupující práva z vadného plnění, pokud by vadu oznámil bez zbytečného odkladu, ale nejpozději do pěti let od převzetí stavby. Je však potřeba upozornit, že záruční doba může být i delší než dva roky a vždy doporučujeme ji v takových případech zanést do smlouvy, je totiž diskutabilní, zda ji lze opřít jen o zákon.
JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.,
Advokát a zakladatel DostupnyAdvokat.cz
ODBORNÍK NA ARCHITEKTURU
Jaký je váš názor na stávající developerskou výstavbu a její kvalitu?
„První developerské projekty vznikající po roce 1989 vazby na budoucí interiéry neřešily. Plynulo to z historie – v bytové výstavbě desítky let nic dobrého nevzniklo, standardní panelák se jen kopíroval do podoby celých sídlišť i měst. Bohužel i dnes se v developerském projektu často setkáte se stejným přístupem k interiérům: Místnosti nejsou řešeny ve vazbě na úložné prostory a následné vybavení je naznačeno jen schematicky bez další vazby na využití a účelnost, s ignorací ergonomických pravidel. Standardně se například používá „paneláková“ výška dveří, v nichž se vyšší lidé musejí shýbat. Smutné je, že si to developeři uvědomují, a proto nabízejí „klientské změny“, ovšem za příplatek. Vždy lze najít lepší řešení, často ale kompromisní. Pokud se nestihnou termíny na klientské změny a klientovi na bytě záleží například kvůli lokalitě, musí počkat na kolaudaci, předání a poté na své náklady změny provést. Přitom stačí, aby developeři požadovali po architektech řešit v rámci zadání i interiér. Nedá se to samozřejmě paušalizovat a vznikají i velmi zdařilé projekty.“
Rostislav Černík
Architektonický ateliér I. D. Arch.
Text: Kateřina Nová
Foto: archiv firem
Datum vydání: 1. 6. 2018
