Hypotéka, stavebko a další
O možnostech půjček na koupi nebo rekonstrukci bydlení – ať už se jedná o dům, nebo byt – píšeme v Pěkném bydlení pravidelně.
V posledních letech je nabídka na trhu široká a možnosti takřka neomezené, i když se spořitelny a banky na první pohled podobají jako vejce vejci a oba nejrozšířenější produkty – stavební spoření i hypoteční úvěry – se vzájemně inspirují. To podstatné se ale už roky nemění. Pojďme si připomenout nejdůležitější termíny a témata.
Bonita. Schopnost splácet závazky bude tou nejpodstatnější informací, kterou o každém žadateli o úvěr budou banky zjišťovat. Jakmile je riziko nesplácení pravidelných splátek vysoké, klesá ochota banky nebo spořitelny půjčit. V takovém případě se dá snížit například výše úvěru nebo prodloužit splatnost. Jakmile očekávané příjmy pokryjí náklady na domácnost i splátky a bude zbývat nějaká rezerva, jednání o úvěru bude schůdnější.
Výše úroků. Výši úroků z poskytnutých půjček ovlivňuje mnohé – vaše bonita, výše vlastních prostředků (potažmo podíl půjčených peněz na celkové investici), věk, v jakém do vztahu s bankou či spořitelnou vstupujete, doba fixace i délka splácení úvěru.
Snadné počty. V půjčování peněz platí, že čím je doba splatnosti delší, tím je splátka nižší. Není ale pravidlem, že čím kratší dobu platíte, tím zaplatíte celkově méně. Optimální poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr je u hypotečního úvěru zpravidla mezi 15 a 20 lety.
Úroková fixace. Pojem známý z hypotečních úvěrů, při jejichž uzavření se dohodne doba, po kterou zůstane úrok neměnný. Poté se domlouvají podmínky nové. Může to být samozřejmě výhodné, když cena peněz na trhu roste, ale také nevýhodné, když se úroky obecně vydají opačným směrem.
Variabilní hypotéka. Představuje opak hypotéky s úrokovou fixací. Úrok se v průběhu splácení pohybuje a je svázán s konkrétní sazbou na mezibankovním trhu. Podobný typ hypoték nabízejí zejména menší banky. Jejich výhodou je možnost předčasného splacení takřka bez sankce. Často bývají spláceny degresivně.
Splácení úvěru. Zatímco stavební spoření uplatňuje model anuitního splácení půjčené částky (každá splátka je stejná a postupem času, jak klesá nedoplacená část úvěru, se snižuje podíl zaplacených úroků), v hypotékách jsou k vidění (i když ne úplně běžné) degresivní nebo progresivní splátky. Ty první postupně klesají a využijí je ti, kdo třeba v průběhu příštích let očekávají pokles příjmů, ty druhé naopak stoupají.
LVT neboli loan to value. Uvádí se v procentech a představuje poměr půjčených peněz a hodnoty zastavené nemovitosti. Pokud banka půjčuje 100 % hodnoty nemovitosti, což už se dnes moc nevidí, je to pro ni velké riziko, takže v takovém případě bude úrok vyšší než v případě, kdy si budete půjčovat třeba 70 % celkové investice.
Neúčelová hypotéka, tzv. americká. Prostředky, které klient prostřednictvím neúčelového úvěru získá, lze použít na cokoli. Úroky jsou ale vyšší, než když je využije na pořízení nemovitosti. Ručit ale každopádně nemovitostí musí, od toho je to hypotéka.
Předhypoteční úvěr. U hypotečních bank je možné v případě, kdy ještě není možné ručit nemovitostí, čerpat tzv. předhypoteční úvěr, typ spotřebitelského úvěru.
Poplatky. Jsou důležitou položkou, o kterou vzrostou celkové náklady na úvěr. Může se jednat například o poplatek za uzavření smlouvy (u stavebního spoření se počítá z výše cílové částky, která ovlivňuje výši úvěru i dobu, kdy je možné čerpat řádný úvěr), poplatek za vedení úvěrového účtu, za výpisy, za přidělení úvěru. Některé z těchto dodatečných nákladů se snaží banky v honbě za klienty snižovat.
Přečtěte si také Kde vzít na dům a jak finance uhlídat?
Pevná úroková sazba. To je výhoda úvěru ze stavebního spoření, protože na rozdíl od hypotéky platíte v průběhu splácení řádného úvěru fixní úrok. Nemůže se vám proto stát, že v době, kdy vyprší fixační lhůta, se vám úroky podle aktuálních podmínek na trhu zvednou. Ale platí to i naopak – v době, kdy jsou peníze levnější, máte smůlu. Ledaže byste si půjčili někde jinde a doplatili.
Předčasné splacení. Stavební spoření předčasné splacení umožňuje, i když většinou jen ve fázi splácení úvěru ze stavebního spoření, a nikoli úvěru překlenovacího, kdežto u hypotéky musíte dost často počítat s nějakou sankcí. Případně vám banka umožní v rámci zvýhodněných podmínek splatit bez sankce jen část nesplacené jistiny.
Překlenovací úvěr nebo také meziúvěr je zajímavou příležitostí, kterou poskytuje systém stavebního spoření. Tomu, kdo nemá naspořenou takzvanou cílovou částku, tedy objem vlastních prostředků, které ho opravňují k čerpání řádného stavebního úvěru, poskytne spořitelna meziúvěr. Klient zatím spoří na účtu stavebního spoření a z půjčené částky, tedy z celkové sumy, kterou použil na účely bydlení, platí úroky. Peníze na účtu stavebního spoření do doby poskytnutí řádného úvěru nesplacenou částku neumořují.
Účelová půjčka. Je představitelem další možnosti, jak sehnat peníze. Pro ty totiž nemusíte jen do stavební spořitelny nebo hypoteční banky. Výhodou je, že do určitého objemu nebudete potřebovat nemovitost ani ručitele, ale nevýhodou jsou ve srovnání s klasickými „bydlicími“ produkty poměrně vysoké úroky a často kratší splatnost, a tedy vysoké splátky. Využít se také dají nejen na stavbu, tedy pevné součásti nemovitosti, ale i všelijaké vybavení.
Refinancování. Pojem, který se v nabídce bank a spořitelen objevil relativně nedávno v souvislosti s uplynutím prvních sjednaných fixačních dob a výrazným poklesem úroků. Znamená splacení závazků u jednoho ústavu pomocí půjčky čerpané u instituce jiné, rozumějte za výhodnějších podmínek.
Výše půjčky. Důležitým rozdílem mezi stavebním spořením, které má u nás o něco delší tradici, a hypotečními úvěry je výše půjčované částky. I když se v průběhu let půjčky zprostředkované stavebními spořitelnami zvýšily, pro několikamilionové nákupy a rekonstrukce jsou vhodnější hypotéky.
Ručení. Další významnou odlišností mezi oběma produkty je to, že za hypoteční úvěr dlužník ručí – v tom tkví jeho podstata – nemovitostí. Ta nemusí být jeho, banka se spokojí i s nemovitostí cizí. Stavební spořitelna se u nižších částek spokojí buď s prokázanými příjmy, nebo s ručiteli.
Vlastní prostředky. Čím jsou vyšší, tím na tom budete vždycky lépe. Platí, že peníze, které si nemusíte půjčit, jsou peníze nejlevnější. Pokud tedy nemáte tu schopnost vydělat s nimi víc, než kolik zaplatíte na úrocích, což v oblasti řešení bytových potřeb patrně platí jen málokdy. U stavební spořitelny dosáhnete díky vlastním prostředkům rychleji na běžný úvěr, u hypotéky budete mít víc na výběr, protože svými úsporami pokryjete větší část celkové hodnoty nemovitosti.
Státní podpora. V současné době poskytuje stát 10 % k uspořeným penězům na účtu stavebního spoření, maximálně však 2000 ročně. O krásných 4500 korunách, se kterými spoření startovalo, si dnes můžeme nechat zdát. Formou daňových odpočtů zaplacených úroků podporuje stát nejen stavebko, ale i hypotéky.
Změny ve stavebním spoření. O těch se mluví dlouho, protože už dlouho je vláda provádí – pěkně po dávkách. Od loňského roku jsou úroky zdaněné 15 procenty, od roku 2014 by měla být státní podpora stavebního spoření určena pouze těm, kdo ji využijí jen na bytové potřeby. V souvislosti s penzijní reformou se uvažuje o tom, že by bylo možné peníze ze stavebního spoření bez omezení příspěvku státu převést na penzijní připojištění. A ve hře je i případné placení školného, bude-li kdy zavedeno.
Alternativy. O peníze na vylepšení bydlení, nebo dokonce jeho koupi nemusíte žádat jen v bankách či spořitelnách, ale i v institucích nebankovních. Tady ale počítejte s vyššími úroky, často i dvoj- a vícenásobnými, než za jaké vám dá úvěr bankovní subjekt. A pozor i na ty, kdo vám půjčí třeba jen desetitisícovou částku, ale jako záruku budou chtít právě vaši existující nemovitost. To už je kapitola sama pro sebe.
Více informací se nachází v zářijovém vydání z roku 2012, které si můžete zakoupit za zvýhodněnou cenu zde.
Datum vydání: 19. 1. 2017
