Hypotéka: osmero pro lepší orientaci
Úroky z hypotečních úvěrů jsou v současné době rekordně nízko. Zatímco před lety bylo možné půjčit si na stavbu nebo koupi nemovitosti za sazbu přesahující dvojcifernou procentní hranici, koncem minulého roku spadly ke třem procentům. Máte tedy dost důvodů přemýšlet o tom, že se zadlužíte.
Ačkoli se podmínky půjčování vlivem snížení sazeb na trhu pro zájemce o pořízení vlastního bydlení zlepšily, stále existuje důrazně zdvižený prst v podobě dluhové pasti, která číhá na každého, kdo se k tak vážnému kroku rozhodne. Pořídit si dům či byt na hypotéku znamená zadlužit se na desítky let, vždyť průměrný Čech splácí hypoteční úvěr dvacet až třicet let – a za tu dobu se může stát leccos. A banka čeká na další a další splátky každý měsíc bez ohledu na to, zda je venku zima či teplo, zda se vám daří v životě i v práci nebo jakou máte právě náladu. Namístě je proto přemýšlet, kalkulovat a zvažovat, a hlavně vydat se na kolečko mezi bankami, alespoň virtuální, a získat co nejvíc informací o tom, co všechno vás vlastně čeká.
1. VLASTNÍ JE VLASTNÍ
Výhodu vlastního bydlení ocení možná kdekdo: není od věci pořídit si nemovitost na místě, které si sami určíte, je-li taková lokalita právě na trhu k mání, v lepším případě ji vybudovat podle svého, a ještě navíc si ji vybavit tak, aby odpovídala vašim představám o vysněném hnízdečku. V takovém případě máte větší šanci, že svůj životní prostor budete sdílet s příjemnějšími sousedy, než jaké máte momentálně v pronajatém bytě v paneláku, kde vás navíc ještě každý měsíc majitel uhání o uhrazení nájmu. Takový dům nebo byt může být navíc dobrou investicí, která se neztratí a z níž po splacení můžete i dobře profitovat, ať už ji pronajmete nebo využijete benefitu v podobě nulového nájmu. Na druhou stranu jsou lidé, kteří jsou zapřisáhlými odpůrci úvazků jakéhokoli druhu a nikdy by si hypotéku nevzali. I oni mají pravdu, protože můžou prakticky bez omezení kdykoli změnit práci, místo i styl života. Otázka je, jaká očekávání od života máte vy.
2. MÁME NA TO?
Díky současným úrokovým sazbám se vlastní bydlení stává dostupnějším pro všechny. Pořád ale platí, že je třeba splnit celou řadu podmínek diktovaných bankami. Tou nejdůležitější je prokázat dostatečnou bonitu, tedy schopnost splácet. Chudému příbuznému bankovní úředník půjčku nepřiklepne. Na jednu stranu je to významné minus celé věci, na druhou stranu ale můžete být rádi, že vás banka dostatečně prověří a vy zjistíte, že je třeba ještě někde zabrat a posílit rodinný nebo osobní rozpočet dalšími příjmy. Právě při úvahách, zda si můžete hypotéku dovolit, je třeba vzít v potaz celkovou finanční situaci. Podle aktuálního průzkumu preferují bydlení ve vlastní nemovitosti téměř tři čtvrtiny lidí, ale osmdesát procent z nich děsí představa, že by se na dlouhou dobu zadlužili. Sny o vlastním domě můžete snít i dále, i když třeba protentokrát slevíte ze svých nároků a na úvěr pořídíte byt. Ten bude vždy levnější a kromě toho nemusíte řešit problém pozemku, který rozpočet nafoukne o další statisíce až miliony.
3. KOLIK BUDU SPLÁCET?
Když si na internetu vyhledáte některou z hypotečních kalkulaček, kterých se nabízí bezpočet, zadáte výši půjčky, kterou jste ochotni si vzít, procenta aktuálních úroků a dobu splácení, obvykle vám aplikace vypočítá orientační výši měsíční splátky. Ta je kalkulována ze zadaných parametrů, a pokud jste někde v marketingových materiálech nebo televizních spotech viděli nějaké číslo, buďte obezřetní, protože u ní vždycky bývá slůvko „od“. Na úroky lapající nové ptáčky s největší pravděpodobností nedosáhnete, protože přesnou výši vám banka vypočítá, až zjistí, co jste vlastně zač, což s prominutím nemůže vědět ve chvíli, kdy k vám rozmlouvá prostřednictvím televizní obrazovky. Na výši úroků, které banka vyplní do úvěrové smlouvy, má vliv mnoho parametrů. Jedním z nich je zástavní hodnota nemovitosti. Pokud máte nějaké vlastní prostředky, půjdete si půjčit jen 70 % kupní částky a odhadce na tuto částku nemovitost také ohodnotí, zcela určitě na tom budete lépe, než když nebudete disponovat tak měkkým polštářem vlastních úspor. Naprosto odlišně na vás banka bude pohlížet jako na pravidelného pracanta, než když nebudete schopni prokázat příjem – i takové hypotéky se nabízejí, ale úrokové sazby jsou zákonitě výrazně vyšší. Hledání nejnižších úroků vás bude patrně zaměstnávat nejvíc, ale není to to jediné, co ovlivňuje výši splátky. Dalším faktorem je doba splácení – platí, že čím déle budete platit, tím nižší sice budou splátky, ale na druhou stranu také víc zaplatíte na úrocích. Tak už to holt v životě je… Na druhou stranu vám toto nastavení umožní překlenout neočekávané situace, a když dobu splatnosti prodloužíte, snížíte si tím splátky a rozpočet vám poděkuje.
4. DOBA FIXACE
Dalším důležitým faktorem ovlivňujícím výši úroků je doba fixace. To je doba, po kterou banka garantuje zachování dohodnuté úrokové sazby. Při srovnání momentálních nabídek hypotečních ústavů zjistíte, že někde nabízejí nejvýhodněji úvěry s tříletou a jinde s pětiletou fixací. Roční nebo naopak až desetiletá fixace naopak úrokovou sazbu zvyšuje. Výhoda stanovené doby, po kterou bude platit, co je dáno, spočívá nejen v tom, že budete vědět, jak vysokou částkou rozpočet pravidelně zatížíte, ale také v tom, že po skončení fixace (respektive ideálně půl roku před ním) budete mít možnost dohodnout se s bankou na nových podmínkách, které budou odrážet aktuální stav na trhu s penězi, poohlédnout se po konkurenčních nabídkách (jiné banky vám často nabídnou lepší podmínky) a také doplatit část nesplacené výše úvěru. To se hodí tomu, kdo si v průběhu splácení přilepší, ať už na platu nebo tím, že najde zlatou žílu. Tak jako tak je refinancování hypoték velkým tématem současnosti, a pokud máte hypotéku sjednanou v minulosti v některé z velkých bank, nezapomeňte se jím zabývat, protože ve chvíli, kdy na trh vtrhly malé banky, jež se snaží získat nové klienty, můžete být mile překvapeni.
5. ZAJIŠTĚNÍ ÚVĚRU
Jen tak na dobré slovo a pod vlivem vašeho entuziasmu, který budete na schůzkách s hypotečním bankéřem vyzařovat, vám žádný ústav nepůjčí. Hypotéka se jmenuje hypotéka proto, že je vždy zajištěna zástavním právem k nemovitosti, i když se může jednat o půjčku neúčelovou (tzv. americkou). To se zapisuje do katastru nemovitostí a znamená, že v případě nesplácení se může věřitel, tedy banka, domáhat náhrady tím, že se dům či byt zpeněží a ze získaných prostředků si vzájemně vyrovnáte závazky. Ručit nemusíte jen nemovitostí pořizovanou na úvěr, ale jakoukoli jinou. Podmínkou je, aby se nacházela na území České republiky, jiného členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor (tedy také na území Islandu, Norska či Lichtenštejnska) a aby na ní nevázlo jiné zástavní právo s výjimkou zástavního práva jiné finanční instituce, například stavební spořitelny, která s uvedením hypoteční banky jako druhého věřitele v pořadí bude souhlasit, nebo věcné břemeno bránící v užívání. Nemovitost musí být zastavena celá a musí být pojištěna, přičemž pojištění musí být vinkulováno ve prospěch banky, takže v případě, že pojišťovna vyplatí škodu z pojistné události, inkasuje peníze hypoteční banka. U některých smluv může banka vyžadovat spoludlužníky nebo ručitele – například pokud vycítí vysoké riziko nesplácení úvěru nebo v případě staršího klienta.
6. NÁKLADY
Při poohlížení se po nejvýhodnější hypotéce byste neměli brát v úvahu pouze výši úrokové sazby, ale také další náklady, které s půjčkou souvisejí a mohou vám do účtu vyvrtat překvapivě velkou díru. Důležité jsou například poplatky za sjednání hypotéky i za vedení úvěrového účtu, i když právě v této oblasti momentálně pukají ledy a spotřebitelé se začali ozývat s nesouhlasnými projevy – poplatky ve výši několika tisíc korun ročně, které si banky účtují jen za to, že si v platebních systémech přeúčtují splátky, označují jako neopodstatněné a některým klientům se už podařilo buď je vymoci zpět, nebo aspoň dohodnout s bankou, že je nadále nebude účtovat. Uvidíme, zda se banky v této věci pochlapí dříve, nebo později a zda to nebude znamenat zdražení jinde, třeba v úrokových sazbách. Hypoteční úvěr může prodražit také životní nebo úvěrové pojištění, jehož uzavření po vás může banka požadovat. Tím prvním se pojistíte pro případ nejrůznějších nepříjemností, počínaje nepříjemností největší, která by v případě vašeho nenadálého odchodu s finanční situací pořádně zamávala, a konče třeba pracovní neschopností. Pokud už takové pojištění máte jinde, tím líp. Při uzavírání úvěrové smlouvy můžete využít nabídku banky, která většinou poskytuje pojistný produkt patřící do stejné finanční skupiny, ale nemusíte – také tady existuje konkurence. Další náklady bude znamenat pojištění samotné nemovitosti a vypracování znaleckého posudku na cenu. A co je důležité, dejte pozor na podmínky, které si banka stanoví pro nejrůznější příležitosti – banka může mít v ceníku i nesmyslné poplatky. Peníze navíc vás může stát nejen několikadenní zpoždění splátky, ale i zaslání kopie výpisu úvěrového účtu nebo vystavení nějakého potvrzení. Také možnost variabilněji měnit parametry úvěru není častá, a proto se za ni platí.
Hledání nejnižších úroků vás bude patrně zaměstnávat nejvíc, ale není to to jediné, co ovlivňuje výši splátky.
7. NA CO SI DÁT POZOR
Banky kromě krásně vypadajících čísel s nízkými hypotečními úroky nabízejí i celou řadu dalších lákadel. Také u nich se vyplatí být obezřetným klientem. Můžete například dostat nabídku úrokového zvýhodnění, tedy snížení úroku o několik desítek procentních bodů, za to, že od banky v následujících letech neodejdete. Bankéři se tím jistí proti tomu, abyste úvěr po uplynutí fixace refinancovali u konkurence, a mohou v takovém případě chtít úrokové zvýhodnění doplatit. Stejně nevýhodné může být i přilepšení za to, že si u banky zřídíte běžný účet. Poplatky za jeho vedení, účtované položky a další podmínky mohou bance vydělat to, co vám odpustí na úrokové sazbě. Pokud tyto otázky nechcete řešit sami, je vždy dobré vyhledat kvalitního hypotečního poradce, který vám rád pomůže se v problematice zorientovat.
8. S ČÍM SE JEŠTĚ MŮŽETE SETKAT
V souvislosti s hypotékami se setkáte i s dalšími nabídkami, kterými se vám budou banky snažit zalíbit. Můžete si například dojednat předschválení, to pro případ, kdy ještě nemáte vyhlédnutou konkrétní nemovitost, ale výpočet provedený bankou se vám zamlouvá. Možností pro dobrodruhy je pro změnu hypotéka s variabilní splátkou, která se mění třeba jednou měsíčně v závislosti na aktuálním vývoji trhu. Banky vám také ve většině případů poskytnou doplňkovou půjčku, kterou na rozdíl od hypotéky nemusíte použít na nemovitost – její výstavbu či koupi –, ale na libovolné účely. A novinkou ve světě hypoték jsou odpuštěné splátky, na které můžete mít u některých bank nárok v případě, že budete splácet včas. Noříte-li se do nabídek, opětovně nabádáme k obezřetnosti a k obětování času, který věnujete nejen vyhlížení vysněného bydlení, ale také porovnávání toho, co jsou hypoteční banky ochotny obětovat vám.
Text: Michal Chleboun
Datum vydání: 2. 10. 2015
