Hypotéka na výstavbu
Léto je tady a s tím nám ožívají i stavební práce. Máte vysněný dům, který si plánujete postavit dle svých představ? I s tím Vám pomůže hypoteční úvěr. Ale pozor, hypotéka na již postavený dům se bude lišit od hypotéky za účelem výstavby nového domu.
Každá banka se v první řadě bude zajímat o bonitu, zda na požadovanou výši hypotéky dosáhnete. U posuzování bonity je jedno, jestli dům již stojí nebo se teprve staví. V obou případech banku zajímá výše úvěru, na jakou dobu budete chtít hypotéku splácet, vaše stávající závazky a jaké jsou celkové příjmy.
Pokud jste již manželé a mátě standardní společné jmění manželů, do hypotéky musíte vstoupit oba.
Záleží na pozemku
Banku v první řadě bude zajímat, zdali se jedná o stavební pozemek a zdali jsou k pozemku přivedeny inženýrské sítě – na to nahlížejí banky individuálně a velmi záleží, jakou banku si pro výstavbu zvolíte.
Pokud jste již rozhodnuti, že si chcete postavit svůj vlastní domov, mohou nastat tyto situace:
- Pozemek již vlastníte
Jde o ideální variantu a proces čerpání a schvalování bude pro Vás daleko jednodušší.
- Pozemek budete kupovat
Tady záleží, zdali plánujete koupit pozemek z hypotéky a poté časem stavět.
Některá banka Vás může limitovat termínem kdy nejpozději začít stavět. Druhý důležitý bod je ten, že pokud je již na pozemku zástavní právo banky, výstavbu musíte financovat stejnou bankou.
„Pokud na pozemku vázne zástavní právo banky, následná výstavba musí proběhnout stejnou bankou.“
O něco jednoduší je koupě + výstavba v rámci jedné smlouvy. V tuto chvíli již musíte mít připravený projekt spolu s položkovým rozpočtem (rozpočet a harmonogram stavby) – na základě toho je odhadce schopen spočítat budoucí cenu nemovitosti.
Kolik mi banka maximálně půjčí
Jakmile doložíte odhadci banky potřebné dokumenty, včetně rozpočtu stavby, odhadce provede stanovení budoucí ceny. Tzn.jakou tržní hodnotu bude mít dům po finálním dostavení. Z této hodnoty Vám banka může uvolnit 80%, případně až 90 %.
Lze se obejít i bez vlastních zdrojů
Pokud budete mít k dispozici vlastní pozemek o dostatečně hodnotě, lze se zcela vyhnout dokládání vlastních prostředků. Pozemek tak může suplovat vlastní zdroje.
Druhou variantou je, dát další nemovitost bance do zástavy. Může se tak jednat např. o dům rodičů nebo byt v osobním vlastnictví.
Proces čerpání
Proces čerpání u rozestavěné nemovitosti nebo nemovitosti, která se teprve staví, je zcela odlišný od toho, pokud je nemovitost již zkolaudovaná a hotová.
U rozestavěné stavby se čerpá na základě aktuální hodnoty nemovitosti – aktuální prostavenosti. Čím vyšší zástavní hodnotu pozemek nebo rozestavená stavba mají, tím více může banka uvolnit prostředků. Neboť je banka krytá hodnotou nemovitosti.
Dáme příklad:
Pozemek má hodnotu 1 000 000 Kč. Žadatel chce uvolnit první prostředky na rozjezd stavby.
Dle zvolené banky takové prostředky mohou činit v rozmezí 900 000 – 1 300 000 Kč (90 – 130 % LTV). Jak vidíte, rozmezí je docela široké, proto i důležitou otázkou je, do jaké výše LTV může banka uvolnit peníze. Následné čerpání neboli tranše, se běžně čerpají do 100 % hodnoty nebo dle sjednaného LTV hypotéky – běžně 80,90 %.
Jak to bude vypadat, pokud máte stejný pozemek, který jste financovali z hypotečního úvěru.
Pokud jste si na koupi půjčili 80 % z hodnoty, výše úvěru tedy je 800 000 Kč. Jako v předchozím případě, si chcete půjčit peníze i na rozjezd stavby, počítejme lepší variantu 130 %.
130 % z hodnoty pozemku je zmíněných 1 300 000 Kč. Ale pozor, již máte vyčerpáno 800 000 Kč (již obsazená zástavní hodnota). Tzn. 1 300 000 Kč – 800 000 Kč, které jsou vyčerpány. Zbývá tedy 500 000 Kč – tyto peníze můžete použít na rozjezd stavby. Pokud by Vám ale banka pustila pouze 100 % místo 130 %, na rozjezd Vám zbyde pouze 200 000 Kč – otázka zní – Stačilo by Vám to?
A dovedete si představit, že by měl pozemek hodnotu pouze 500 000 Kč, a chtěli byste čerpat peníze jak na koupi, tak i na rozjezd stavby? U tak malé hodnoty se může stát, že peníze v podstatě nevyčerpáte.
U pozemků malých hodnot doporučujeme v první řadě profincování vlastních prostředků, aby pro následné čerpání z hypotečního úvěru byla dostatečná zástavní hodnota.
Jaké dokumenty budete potřebovat ke schválení a k čerpání hypotéky
Kromě posouzení bonity bude pro účely výstavby bance potřeba doložit:
– projektovou dokumentaci
– rozpočet a harmonogram stavby
– smlouva o dílo (pouze v případech výstavby na klíč)
– stavební povolení nebo ohláška stavby
Součástí schvalování je potřeba doložit i odhad nemovitosti. Tento odhad provedou smluvní odhadci dané banky a součástí odhadu krom zmíněných dokumentů, jsou ještě tyto dokumenty:
– Aktuální list vlastnictví pozemku (LV)
– potvrzení, že se jedná o stavební pozemek
– nabývací titul – dokument od stávajícího majitele o tom, jak k pozemku přišel, např. kupní smlouva
– fotografie, které provede odhadce místní dohlídkou
Pokud je součástí hypotéky i koupě pozemku, tak je ke schvalování potřeba doložit i kupní smlouvu.
Co se děje po dobu čerpání prostředků
Po dobu čerpání bance splácíte pouze úroky z aktuálně vyčerpané částky. Proto je potřeba zvážit, kolik aktuálně budete potřebovat a podle toho si nastavit požadované vyčerpání.
Za každé čerpání může banka požadovat servisní poplatek. Běžně se jedná o cca 500 Kč, některé banky mají určitý počet čerpání zdarma. Banka Vás také limituje, do kdy musíte prostředky vyčerpat. Jakmile ukončíte čerpání, na hypotéce začíná běžet anuitní splácení. Začínáte splácet i samotný dluh – jistinu spolu s úrokem.
Stále je Vám vše jasné?
Nabídka bank je široká, procesně se jednotlivé procesy čerpání mohou lišit banka od banky. Z pohledu hypotečního úvěru se jedná o jeden z nejsložitějších účelů, proto je během výstavby a čerpání potřeba být na vše připraven.
Pro ty z Vás, kteří by chtěli jen nezávazné srovnání nabídek hypoték, případně se chtěli jen poradit tak slouží hypoteční kalkulačka.
Napadají Vás další otázky typu:
Jakou vybrat banku pro výstavbu, bude výše úvěru dostatečná, na kolik tranší nastavit čerpání, investovat v první řadě své prostředky nebo z hypotéky, jak vybrat správného odhadce?
Všechny tyto otázky řešíme denně a není nic jednoduššího, než se na nás obrátit.
Komerční prezentace
Datum vydání: 29. 7. 2019
