Rádce pro nájemníky i nájemce
Chystáte se výhodně pronajímat byt, nebo naopak patříte mezi ty, kteří zoufale hledají dobrý pronájem? Obě skupiny jsou poměrně početné, ale ne vždy jdou za svým cílem správnou cestou. Zeptali jsme se odborníků na reality a finance, jaká je současná situace v oblasti pronájmů a co od sebe mohou majitelé a nájemci navzájem očekávat.
Chcete pronajímat?
Hendrik Meyer, CEO Bezrealitky
„Dnes jsou to majitelé, kdo si může spíše vybírat, a nároky zájemců o bydlení se mění v souvislosti s jeho dostupností. Platí tedy, že pokud najdou byt na dobrém místě za dobrou cenu, nad řadou věcí jsou ochotni přimhouřit oko.“
Lze nejspíš předpokládat, že i majitel nemovitosti by měl mít snahu nabídnout něco víc než konkurence?
„Pokud chce mít majitel jistotu, že sežene kvalitního nájemce za rozumné peníze, snažit se musí. Doporučujeme dobře nafotit byt, pravdivě popsat jeho stav a věnovat se dostatečně každému vážnému nájemci. Co se týče míry vybavenosti, vždy to záleží na vzájemné domluvě. Část nájemců očekává plně vybavenou kuchyň včetně například pračky, jiní si chtějí byt zařídit podle svého. Příjemným bonusem – zejména ve velkých městech – pak může být parkovací místo k pronájmu nebo skladovací prostory.“
Jaké nejčastější chyby dělají majitelé nemovitostí, kteří chtějí byt pronajmout?
„Nejčastěji je to nedostatečné prověření zájemce o bydlení. Paradoxně právě kvůli tomu si nájemce často najímá na hledání realitního makléře, ale ani ti si často nedají pozor a zájemce dostatečně neprověří. Při pronájmu svépomocí si může majitel vybírat zájemce podle jejich osobního profilu nebo si prověřit jejich bezdlužnost prostřednictvím služby CreditCheck, která zkontroluje, zda není zájemce zadlužený. Druhou chybou je špatně sestavená smlouva nebo předávací protokol. Velmi často se majitelé snaží využívat smlouvy volně ke stažení na internetu – přitom třeba i při pronájmu svépomocí je možné získat v rámci služby smlouvu sestavenou právníkem. Třetí chybou je častý pronájem bez ohledu na domovní řád (například družstva), který může celou řadu věcí zakazovat. Týká se to například možnosti využívání bytů přes Airbnb a podobně.“
Jaké výhody a nevýhody skýtá krátkodobý a na druhé straně dlouhodobý pronájem nemovitosti?
„Krátkodobý pronájem – zejména přes platformy typu Airbnb – může přinést vyšší zisky, výrazněji však zatěžuje byt jako takový a ne každá nemovitost jej umožňuje. Hlavní příjem je navíc vázán na sezonu a mimo ni může byt klidně i prodělávat. Proto většina majitelů své investiční byty raději přenechává do dlouhodobého pronájmu. Z našeho průzkumu dokonce vyšlo, že aby nájemce zůstal v bytě co nejdelší dobu, nemá majitel často problém upravit výši nájemného. Stále častěji se pronajímají byty také prostřednictvím správcovských firem. Například služba Bezrealitky Nájem převezme kompletní péči o byt a majitel má garantované nájemné i při prázdném bytu. Navíc dostane od služby tři nájmy v rámci ‚předplatby’ a může je využít třeba pro investici do vlastního bydlení.“
Pozor na domovní řád, který může celou řadu věcí týkajících se pronájmu zakazovat.
STOVKY ZÁJEMCŮ
Nové byty se v nejexponovanějších regionech udají doslova v řádech dnů. Je to dáno především obrovským převisem poptávky. V Praze to na jaře letošního roku bylo průměrně přes 40 zájemců o jeden byt, nejzajímavější inzeráty však sesbíraly kolem 650 reakcí. Podle poznatků společnosti CEO Bezrealitky tlačí i proto majitelé nemovitostí na zefektivnění procesu pronájmu. Většina z nich dá přednost zájemcům, kteří jim spolu s poptávkou zašlou také kompletní osobní profil, upřesní počet lidí v domácnosti, zda mají domácí zvířata, ale třeba i to, zda jsou kuřáci nebo nekuřáci. Dobrovolně pak mohou doložit svou bezdlužnost výpisem z rejstříku. Takoví zájemci pak mají až desetkrát vyšší šanci, že si je majitel vybere.
DODATEČNÉ NÁKLADY
Ti, kteří se domnívají, že částka na koupi nemovitostí je jedinou investicí, se mýlí. Koupí (získáním hypotéky) to nekončí. Je třeba počítat i s dalšími náklady s tím spojenými. Patří mezi ně peníze na dovybavení nemovitosti, náklady spojené s údržbou, pojištěním, daněmi, starostí o nájemníky a tak dále.
Ti, kteří kupují vlastní bydlení, by měli mít v rezervě minimálně tři měsíční splátky.
Nájem versus vlastní bydlení
Jiří Kubík, finanční poradce Partners
„Hypotékou to nekončí, ale začíná. Vždy radím najít si svého dlouhodobého kouče – finančního poradce, který může vidět za roh, sundá růžové brýle nebo umírní v přehnaných cílech.“
Jak si počínat při posuzování, zda je pro mne výhodnější žít v nájmu nebo si pořídit vlastní bydlení? Co je nutné zohlednit zejména?
„Nejprve bych měl zvážit pro a proti. Nájem sám o sobě není špatná věc. Nicméně osobně razím, aby každý klient měl možnost v budoucnu bydlet ve svém, což znamená na stáří daleko nižší náklady. Mladí lidé by ze začátku měli jít určitě do podnájmu. Jakmile se maličko zapracují v prvním zaměstnání, myšlenkově dorostou na případné závazky, je možné uvažovat o koupi nemovitosti. Má to ale i svá proti. Je to závazek – nemohu z měsíce na měsíc dát výpověď (musím najít nájemníka nebo kupce), znamená to větší náklady na režie (rekonstrukce, pojištění apod.). Většinou jdeme cestou, že si mladí lidé koupí menší byt 2+kk (který se také nejlépe prodává a pronajímá), několik let tam žijí a teprve potom se díváme po finálním bydlení. Menší byt pronajímáme a máme tím pádem investiční nemovitost, kterou si můžeme nechat do důchodu nebo dětem jako odkaz. Celkově ale vždy platilo, že náklady na bydlení by neměly překročit 50 % veškerých příjmů. Nyní díky ČNB je to 45 %, s čímž souhlasím.“
Jak je to dnes s poměrem výhod bydlení v nájmu a ve vlastním bytě či domě zatíženém hypotékou na mnoho let? Jaká jsou obecná pro a proti?
„Je to nejspíše stejné. Vždy je to závazek – buď nájem, nebo hypotéka. Nájem není špatný ze začátku nebo pokud nevím, zda v daném městě nebo zemi zůstanu, mám-li nejistou práci či budoucnost… Ale pokud neplatím nájem, musím se vystěhovat. V tomto rozdíly nevidím.“
Jak to vypadá na trhu s hypotékami?
„Koupě nemovitosti je běh na dlouhou trať. Musí se s tím počítat, plánovat a být připraven i na horší scénáře. Někdy je to i o tom (týká se většinou rozvážných lidí) jednoduše to risknout. Průměrný úrok jde maličko dolů. V 1Q se možná rozvolní podmínky pro mladé lidi do 36 let. Uvidíme, co nám ČNB zase připraví.“
Jaké možnosti má člověk, jehož finanční situace už nedovoluje utáhnout hypotéku ani nájem?
„Pokud kupuji vlastní bydlení, nikdy bych neměl jít na hranu a měl bych mít minimálně tři měsíční splátky v rezervě a přitom si samozřejmě tvořit další. Byt se v případě nouze dá prodat, otázka je, v jakém horizontu a za kolik. Pokud nemohu utáhnout ani nájem, je několik možností: najít si spolubydlení, lepší práci, získat vzdělání nebo se odstěhovat na perspektivnější místo. Platí, že pokud si kupuji svoje osobní bydlení, nikdy není vhodná doba. Obecně jsou úroky do 4 % dobré. Pokud je inflace 2–2,5 % a úroky z hypoték 2 %, není co řešit. Nad 5 % už to začíná být horší.“
Připravila: Kateřina Nová
Foto: Shutterstock
Datum vydání: 23. 1. 2020
