Než začnete stavět

Prvnímu kopnutí do země předchází období, kdy je třeba splnit všechny administrativní povinnosti podle stavebního zákona a vypracovat projekt. Jeho kvalita rozhoduje o budoucí kvalitě budoucího domu.

Od ledna loňského roku zjednodušuje novela stavebního zákona povolování staveb rodinných domů, byrokratická cesta k vysněnému domu by se tak měla urychlit. Přesto platí, že čím lepší příprava, tím rychlejší a kvalitnější bude pak realizace.

Co zjednodušila novela?

Ve většině případů stavby rodinných domů již není potřeba žádat o stavební povolení, stačí ohlášení stavby. Ve zjednodušeném řízení je možné společně s nahlášením stavby vyřídit i územní rozhodnutí. Stavební úřad má povinnost vydat souhlas do třiceti dnů od podání ohlášení. V případě závažnějších nedostatků nebo nesplnění podmínek pro ohlášení rozhodne usnesením o provedení stavebního řízení. K ohlášení je třeba doložit předepsané dokumenty, především projektovou dokumentaci a stanoviska vlastníků dopravní a technické infrastruktury. Zjednodušení se týká i souhlasu sousedů, není již potřeba souhlas všech, ale jen těch osob, jejichž vlastnické právo je stavbou dotčeno. Pokud jejich souhlas nezískáte, musí proběhnout stavební řízení. Podmínky se uvolnily i pro garáže, pro něž byl zvýšen limit maximální plochy z dřívějších 50 m² na 70 m².

Klíčový je projekt

Základem zdařilé stavby je její návrh. Na vybranou máte buď vypracování individuálního návrhu, nebo si zakoupit typový projekt. Jeho výhodou je nižší cena a snad i to, že do značné míry znáte konečný výsledek, že se jedná o prověřené řešení. Ani typový projekt vás však nezbaví všech starostí s pořízením nutné projektové dokumentace, budete potřebovat pomoc odborníka, projektanta, který bude muset typový dům umístit na pozemek, což může být u typového projektu problematické vzhledem k tvaru a orientaci pozemku, bude potřeba upravit základy stavby, dopracovat přípojky inženýrských sítí a dopracovat další předepsané části projektu na konkrétní situaci.
Typový projekt je většinou dodáván jako projekt pro stavební povolení, tedy bez prováděcích výkresů. Bude tedy nutné dokreslovat detaily, nebo je řešit improvizovaně, a vesměs nedokonale, přímo na stavbě. Narůstají tak náklady a mnohá nedorozumění mezi navazujícími profesemi, a samozřejmě se zvyšuje riziko pozdějších poruch. Pokud chcete opravdu vsadit na jistotu, je možná bezpečnější nechat si postavit typový dům na klíč. Výhodou je, že se netříští odpovědnost za projekt a za realizaci.

Na míru a podrobně

Výhody projektu na míru jsou jasné, očekáváme od něj, že architekt přesně naplní naše představy. Přesto, pokud si objednáte jen vlastní návrh, skicu nebo projekt ke stavebnímu povolení, nezbavíte se velké části starostí s výběrem zhotovitele, s realizací i dozorem. Lépe je svěřit do rukou projektanta nejen návrh domu, ale nechat ho zařídit vše potřebné na úřadech a pomoci s výběrem stavební firmy i dozorem při realizaci. V tom případě vypracuje projektant Projekt pro provádění stavby, ve kterém jsou rozpracovaná řešení všech konstrukcí a výrobků z předchozích stupňů dokumentace včetně potřebných detailů. Usnadní to nejen realizaci, ale i výběr realizační firmy. Na jeho základě může být vypracován výkaz výměr jednotlivých konstrukcí, výrobků, zařízení a činností a položkový rozpočet podle ceníku stavebních prací. Díky tomu jsou nabídky jednotlivých firem dobře porovnatelné a velmi omezují prostor pro narůstání „nečekaných“ nákladů během stavby.

Kdy začneme bydlet?

Dříve bylo možné se nastěhovat až po vydání Povolení k užívání stavby, tedy na základě úspěšné kolaudace. Od ledna loňského roku, po novele stavebního zákona, není u většiny rodinných domů kolaudace nutná, a je tedy možné začít stavbu užívat ihned po jejím dokončení. To však často přináší komplikace, protože vydané Povolení k užívání stavby sloužilo jako podklad k zápisu do katastru nemovitostí, přidělení čísla popisného, čerpání hypotečního úvěru…
Nově je tedy třeba podat na stavební úřad Žádost o přidělení čísla popisného či evidenčního. Stavební úřad pak vyzve příslušnou obec k přidělení čísla. K žádosti je třeba přiložit geometrický plán a prohlášení, že stavba byla provedena v souladu s jejím povolením a ověřenou projektovou dokumentací. Povolení k užívání stavby může také nahradit Ohlášení dokončené stavby, které se odevzdá na příslušném stavebním úřadě. Přílohy jsou stejné jako v předešlém případě. Stavební úřad může kdykoliv provést kontrolu skutečného stavu, je proto potřeba uchovat podrobnou dokumentaci k nahlédnutí.

Bez povolení a kolaudace

Ohlášení stavby je dostačující u rodinného domu s maximálně jedním podzemním podlažím do hloubky 3 m, a nejvýše dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. O zastavěné ploše novela nehovoří, ohlášení je proto nutné i u staveb se zastavěnou plochou větší než 150 m2.
Kolaudaci nevyžaduje stavba, u níž více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena. Může mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

PASIVNÍ DŮM 2018

Soutěžní přehlídka vyhlašovaná Státním fondem životního prostředí ČR a společností ABF ve spolupráci s Centrem pasivního domu mapuje a oceňuje nejzajímavější úsporné domy na území České republiky. Ve čtvrtém ročníku se představilo 66 budov, z toho bylo 32 novostaveb a 34 rekonstrukcí. pasivnidomy.cz

Text: Miloslava Perglová
Foto: archiv firem, Centrum pasivního domu

Uložit

Datum vydání: 1. 5. 2019

Edit: Andrea Moudrá