Kde vzít na dům a jak finance uhlídat?

 

Ani sebepoctivějším střádáním bankovek pod polštář dnes na stavbu domu nejspíš neušetříte. Nabízí se naštěstí jiné možnosti, jak nové bydlení financovat i bez naspořené hotovosti. Stačí si vybrat tu, která vám nejvíc vyhovuje. A pak peníze uhlídat…

Stejně důležité jako získat potřebný peněžitý obnos je finance v průběhu stavby udržet na uzdě! Než tedy začnete dům vůbec stavět, připravte si pečlivý plán, jak postupovat, kde případně hledat odbornou pomoc, aby náklady zbytečně nepřevýšily plánovanou částku.

KDE NA STAVBU VZÍT
Financování stavby domu se v mnohém podobá financování nákupu nemovitosti. Víceméně shodné jsou typy finančních produktů, které lze využít. „Stavbu lze financovat pomocí hypotéky, stavebního spoření, účelového úvěru či využitím některého z programů Státního fondu pro rozvoj bydlení,“ vypočítává Jan Matoušek z České bankovní asociace. Pokud jste majitelem pozemku a financovat potřebujete pouze stavbu, je situace snazší. Pozemek může sloužit jako zástava za hypoteční úvěr. Zastavit ale můžete i jinou nemovitost – a nemusí být vaše, mohou vám pomoci rodiče, sourozenec. Nemáte-li čím ručit, musíte stavbu ze začátku financovat z vlastních zdrojů či pomocí takzvaného předhypotečního úvěru. „U tohoto úvěru, který předchází klasické hypotéce, totiž banka nevyžaduje zástavu v podobě nemovitosti. Slouží k dokončení hrubé stavby, kterou pak již můžete zapsat do katastru nemovitostí a zaručit s ní úvěr hypoteční. Následně je dobré každý větší posun ve výstavbě vždy v katastru aktualizovat tak, aby sloužil jako zástava na další práce,“ radí Jan Matoušek. Účelové půjčky jsou vhodné především v případě, že potřebujete financovat jen dílčí část stavby. „Pokud jde o úvěr stavební spořitelny, existují dva typy – řádný stavební úvěr a takzvaný meziúvěr. Druhý zmíněný slouží v situaci, kdy zatím nesplňujete podmínky řádného úvěru, například minimálně dvouleté stavební spoření. Úrokové sazby meziúvěru nejsou zdaleka tak výhodné, a proto je vždy lepší počkat si a vzít si rovnou úvěr řádný,“ nabádá odborník na finance.

 

JEŠTĚ TO OHLÍDAT!
Máte hotový projekt, potřebná povolení, peníze, můžete začít … Na jednotlivé fáze stavby máte ale nejspíš vyčleněné určité částky, které není radno překročit. Jak to zajistit? Jednou z možností je tzv. výkaz výměr. „Tento dokument obsahuje veškeré soupisy materiálů a montážních prací, které budete v každé části stavby potřebovat. Je zde rozepsáno například množství a počet nosníků, typy a počty dveří i objemy lepidel či spárovacích hmot, vše v měrných jednotkách – m3, m2, m, kusy, kg, t, hodiny,“ vysvětluje Tomáš Rozsíval ze společnosti G Servis CZ, která se specializuje na projekty rodinných domů. Výkaz výměr tak může pomoci v hledání dodavatele. Stačí firmám tento dokument zaslat a podle jejich cen u jednotlivých položek vybrat nejlevnější. I zde ale platí, že výběrem nejlevnějšího dodavatele nemusíte nutně ušetřit. „Při nacenění výkazu výměr se stavební firmy obvykle cenově diametrálně neliší, nebo by neměly. Ale pokud jedna nabízí stavbu za 2,5 milionu korun a druhá za pět milionů, je to podezřelé. Pokud se pak ceny pohybují v rozumném rámci, je dobré řídit se při výběru i vlastní intuicí, doporučeními, referencemi…“ dodává Tomáš Rozsíval. Podobně důležitým dokumentem, který rovněž zásadně pomůže při stanovení správného rozpočtu stavby, je tzv. položkový rozpočet, což je v podstatě výkaz výměr doplněný o aktuální ceny. Poslouží jako kontrolní listina pro porovnání ceny prací a dodávek od poptaných firem. Využijete ho ale také jako dokument k žádosti o hypoteční úvěr. „Výkaz výměr není standardní součástí projektové dokumentace. Je to z toho důvodu, že někdo chce stavět svépomocí nebo dopředu ví, kdo bude dům realizovat. Je tak nutné výkaz výměr a položkový rozpočet stavby pořídit zvlášť,“ doplňuje Tomáš Rozsíval.

 

DOBRÁ SMLOUVA
To ještě není všechno. Aby vás opravdu nic nepřekvapilo, je nutné veškeré kroky týkající se stavby dostatečně smluvně podložit. Na jaké parametry smluv s jednotlivými dodavateli prací se zaměřit? „Jsou to zejména otázky spojené s cenou stavby, vymezením stavby a případně odpovědností za vady či jiným porušením smlouvy. Cena může být určena pevnou částkou, odkazem na rozpočet nebo i odhadem. Pozor tedy na ujednání, kde si zhotovitel vymíní neúplnost sjednaného rozpočtu, který pak může i jednostranně navýšit. U nových domů, kde jsou náklady předem zřejmé, doporučujeme sjednat pevnou cenu a vyloučit výslovně možnost jejího navýšení i pro mimořádnou nepředvídatelnou okolnost,“ radí JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D., za portál Dostupnyadvokat.cz zajišťující dostupné právní poradenství. Ve smlouvě o dílo by měla být stavba pečlivě vymezena, aby později nedošlo ke sporům, co všechno a jak mělo být zhotoveno. Dále je více než vhodné zavést konkrétní smluvní pokuty pro porušení konkrétních povinností zhotovitele. „Pozor i na stavební dokumentaci. Pokud si architekta volí přímo objednatel, může se pak zhotovitel zprostit odpovědnosti za vady, které vyvstaly právě kvůli chybným plánům. Doporučujeme ve smlouvě nepodcenit ani kontrolu stavby. Objednatel by měl mít možnost postup práce průběžně kontrolovat. Pokud to stavebník nechce umožnit, není něco v pořádku,“ upozorňuje právník.

 

ZASE TY FINANCE
I když se domníváte, že jste ošetřili opravdu všechno, co bylo možné, praxe je obvykle taková, že problémy se stejně objeví. „Často je pes zakopán i ve financování. Stavebník může standardně požadovat průběžné placení po jednotlivých fázích (stavební povolení, hrubá stavba atd.), a to třeba s velmi krátkou splatností. Objednatel by měl dopředu jasně vědět, jak bude celou stavbu financovat. Jinak mu hrozí, že se dostane do prodlení, získá rozestavěnou stavbu bez valné hodnoty a dluhy vůči zhotoviteli – bude například muset platit smluvní pokuty,“ uzavírá JUDr. Ondřej Preuss, Ph.D.

Datum vydání: 10. 3. 2015

Edit: Kateřina Nová