Rekonstrukce vyžaduje koncepci

 

Říká se, že rekonstruovat dům je náročnější a nákladnější než si pořídit nový. Co se financí týče, záleží především na zachovalosti staršího domu. Je však jisté, že rekonstrukce vyžaduje individuální přístup a nezbytnou znalost toho, že zásah do fungujícího organismu domu může vyvolat řadu následných problémů. Starší dům však nabízí řadu výhod, které není možné vyčíslit.

Výhodou může být samotné kouzlo starého domu s jedinečnou atmosférou, mnohdy samotný pozemek. Rozhodujeme- li o rekonstrukci vlastního domu či domu zděděného, je předností kontinuita dosavadního života rodiny. Rekonstrukcí může dům získat další kvality, například vhodnější dispozici, rozšíření, nejčastěji je rekonstrukce spojena se zateplením a výměnou oken. Mimochodem, stavební zákon pojem rekonstrukce nebo přestavba domu nezná. Z právního hlediska se většinou jedná o kombinaci stavebních úprav, přístavby a nástavby. Na druhé straně rekonstrukcí na sebe bereme jistá rizika, nesporně totiž patří k nejnáročnějším stavebním činnostem z hlediska přípravy i realizace. Prostorové a provozní řešení bývá zčásti kompromisní, což někdo ve spojení s atmosférou starého domu může vnímat jako půvabné, pro jiného to může být nepřijatelné. Finanční náročnost záleží, jak jsme zmínili, na rozsahu rekonstrukce. V konečném zúčtování však není možné finančně vyjádřit to, jakou kvalitu bydlení jsme rekonstrukcí získali, či to, že jsme spotřebovali méně surovin či energie. Povedená rekonstrukce bývá okouzlující a vlastníci výsledek hodnotí, že „to stálo za to“.

KVALITA MÍSTA
Realitní agenti v Anglii údajně tvrdí, že pro dům jsou nejdůležitější tři věci: „Místo, místo a místo.“ To platí obecně jak pro stavbu nového domu, tak pro pořízení pozemku s domem pro rekonstrukci. Bohužel v současné době je nejvíce pozemků ke koupi v developerských satelitech měst. Najít pěkný volný pozemek, který má navíc nějaký vlastní vklad – výhled, vzrostlou zahradu, kousek lesa, skálu, potok a podobně, není snadné. Tyto bonusy mohou nabídnout starší domy, navíc přidají třeba dobrou adresu či hodnotné sousedství. A souhlasíme-li s anglickými realitními makléři, dáme takovému pozemku se starším domem přednost. Pokud je dům k rekonstrukci nevhodný, stojí za to ho zbourat a postavit nový. Místo samotné musí být bez závad – nemělo by být příliš odlehlé od občanské vybavenosti ani od inženýrských sítí, ve vlhkém studeném dolíku, v blízkosti zapáchající čističky či siláže nebo hlučné komunikace. Nesmí mít problém s příjezdem, vlastnickými vztahy, územním plánem, ochranou přírody a krajiny ani ochranou památek. Možných závad přichází v úvahu nevypočitatelně.

KDY REKONSTRUOVAT?
Rekonstrukce domu musí stát v principu za to, což je široký pojem, který do velké míry záleží i na našem vlastním vztahu k domu. Výhodou je, když jsou v pořádku nosné konstrukce jako základy, nosné zdi, stropy a krov, tedy je-li dům v zásadě zdravý. Příčky, podlahy, okna, dveře, krytina a technická zařízení se pravděpodobně budou pořizovat nové. Přednost zbourání můžeme dát i v případě, že dům není na pozemku vhodně umístěn. Ideální umístění je při severním okraji pozemku, aby se mohl otevřít slunci a současně do vlastní zahrady. Pokud se rozhodneme rekonstruovat, je otázkou, do jaké míry. Kritérium přesně vystihl Michal Janata v článku o rekonstrukci rodinného domu v Hroněticích v časopisu ASB 2/2007: „Minulost je zde zachována v míře, v níž slouží přítomnosti.“

 

ÚLOHA ARCHITEKTA
Ideální je obrátit se už před koupí pozemku pro novostavbu nebo domu k rekonstrukci na architekta. Možná jsme již od školy vychováváni v přesvědčení, že architekt se zabývá pouze vizuální rovinou domu, tím, jak dům vypadá. Není tomu tak. Zásadním úkolem architekta je spolu se stavebníkem vytvořit návrh rekonstrukce – koncepci, a tu pak uvést do života. Obdobně jako u novostavby. Architekt dokáže vidět věci komplexně, zhodnotí, co je potřeba provést v každém případě a co mohou tyto zásahy přinést. Může navrhnout další úpravy, které napraví chyby domu, lépe ho přizpůsobí současným nárokům. Například domy z první republiky jsou vždy orientovány obytnými místnostmi do ulice, třeba i za cenu toho, že jsou na sever. Začínáme-li s rekonstrukcí, může architekt navrhnout i změnu dispozice tak, jak je dnes zvykem – obytnými místnostmi do zahrady. Odhadne i finanční náklady, zda se vyplatí rozsáhlejší rekonstrukce, když už se do domu zasahuje. Samozřejmě nepracuje sám, ale ve spolupráci s odborníky na konkrétní technická řešení. Je však garantem rekonstrukce a stavebníkovi partnerem, který ho provede všemi úskalími přípravy stavby, jejím povolováním, výběrem zhotovitele a bude provádět i autorský dozor při realizaci stavby, obdobně jako u novostavby.

 

VNÍMAT DŮM JAKO CELEK
Rodinný dům se zahradou je vždy usedlost, takto je ho třeba vnímat a o usedlosti jako o celku přemýšlet. Architekt musí zahrnout i roli pozemku s domem v krajině, pohledovou exponovanost, charakter a kvalitu sousedství, ochranu krajiny atd., jeho velikost, tvar, svažitost, orientaci ke světovým stranám, výhled, umístění domu na pozemku i přístup. Svou roli v návrhu rekonstrukce mohou hrát i nesnášenliví sousedé. Už taková inventura architektovi napoví, co se s usedlostí dá nebo nedá udělat. Stejným způsobem je nutné vyhodnotit stav a možnosti starého domu – od vztahu ke krajině a sousedním objektům po inženýrské sítě. Usedlost musí být mimo jiné vybavena provozními a úložnými prostory a plochami pro obsluhu a údržbu. Jejich potřebný rozsah je překvapivě velký. Podcenění této skutečnosti vede v průběhu času k různým dodatečným drobným stavbám a přístavbám, a dále popisované úsilí a náklady tak přicházejí vniveč.

 

NÁVRH REKONSTRUKCE
Pro konečný výsledek je rozhodující počátek přípravy stavby – návrh rekonstrukce, tedy koncepce, která popisuje celkové a všestranné řešení sjednocující požadavky a příležitosti společenské, kulturní a třeba i umělecké, ale především praktické: prostorové, provozní, technické, právní, finanční a časové. Koncepci nelze vytvořit postupným přidáváním „jednoho po druhém“. Dobrá koncepce vznikne zahrnutím všech shromážděných informací najednou. Vyplatí se návrhu rekonstrukce věnovat dostatek času, protože se v něm zásadním způsobem a definitivně rozhoduje o kvalitě stavby, a zejména o její hospodárnosti: kolik bude stát provedení stavby a jak finančně náročný bude její provoz, tedy jak se vložená investice zhodnotí. Špatně navržená stavba může být násobně dražší s násobně vyššími provozními náklady než stavba navržená dobře. Je třeba odhalit a využít co nejvíce příležitostí, které místo a stavba nabízejí, získat všechny dostupné informace o místě stavby a stavbě samé, provést věrné zaměření a průzkumy pozemku a stavby. Při nich se často objeví skutečnosti pro návrh rekonstrukce zásadní. Vše musí architekt průběžně konzultovat s úřady. V neustálém kontaktu se stavebníkem postupuje od obecného ke zvláštnímu, od celku k jednotlivostem a od věcí důležitých k méně důležitým. Pozdější změny v průběhu projektování a provádění stavby jsou vždy kompromisní a nákladnější.

V ROZUMNÉ MÍŘE ZACHOVAT
Návrh rekonstrukce určí, co je možné zachovat a co nově vytvořit. Staré konstrukce a výrobky mívají současnými prostředky obtížně vytvořitelnou výrazovou a technickou kvalitu, proto je potřeba každou konstrukci či výrobek individuálně posoudit, zda se při vynaložení rozumných nákladů přece jen nedá využít, buď na původním místě, nebo třeba v jiné části domu nebo i pro zcela jiný než původní účel. Může se jednat o kámen, dobře vypálené cihly, dřevěné trámy, podlahová prkna a vlysy, dlažby, špaletová okna, výplňové dveře v obložkových zárubních, střešní tašky, válcované železo, zámečnické a kovářské výrobky, skleněné výplně, litinové výrobky, mosazná kování, svítidla…
Suché vnější i vnitřní zdi a podlahy v přízemí jsou nezbytným předpokladem zdravého prostředí v domě, pokud je jenom trochu možné, vyplatí se zřídit dodatečnou hydroizolaci. Starý dům většinou nevyhovuje vnitřním uspořádáním místností z hlediska jejich počtu, velikosti, účelu a vztahu k pozemku, světovým stranám a vstupu. To se řeší odstraněním stávajících a zřízením nových příček, přístavbou, vestavbou do prostoru krovu nebo nástavbou. Vnitřní rozvody inženýrských sítí ve starém domě zpravidla nevyhovují novým nárokům a napojení na veřejné rozvody s požadavky na větší kapacitu nemusí být bez problémů. Samostatnou kapitolou jsou tepelně-technické vlastnosti, vytápění a větrání rekonstruovaného domu. Toto vše a mnohé další se musí už v návrhu rekonstrukce vyřešit. Nikoli do detailů, ale architekt se svými spolupracovníky, především statikem, stavařem a odborníky na inženýrské sítě, připraví pro stavebníka souhrn vzájemně provázaných rozhodnutí prostorových, estetických, funkčních, provozních, stavebně-technických, materiálových, právních, ekonomických, organizačních a časových. Ve všech dalších pracovních fázích se rozhodnutí přijatá v tomto návrhu už jen zpřesňují.

ZÁSAH DO ORGANISMU
Výše řečené nemusí platit jen pro rozsáhlejší rekonstrukce. Již na výměnu oken je třeba pohlížet jako na rekonstrukci. Dům je fungující organismus, ve kterém takový zásah může strhnout lavinu následných komplikací. Vyměníme okna za lépe izolující a těsnící, a najednou zjistíme, že se nám na zdi sráží vlhkost, vznikají plísně, okna se rosí, kamna netáhnou… Neuvědomili jsme si, že s výměnou oken se změnilo mikroklima v domě, nedochází totiž k trvalé výměně vzduchu netěsnostmi. Kdybychom zároveň s výměnou oken stěny domu zateplili a postarali se o výměnu vzduchu, nemuselo to tak být. Může se stát, že máme vidinu jednoduché opravy, kterou můžeme snadno provést s místním řemeslníkem, ale neodhadneme její možné následky. Například při rekonstrukci podlah v přízemí vybereme zeminu, provedeme betonovou podlahu, zaizolujeme, zateplíme, položíme krytinu. Vše v pořádku, ale přesto nám někde, třeba i v jiné místnosti, zvlhnou zdi. Proč? Dosavadní podlaha mohla být natolik prostupná pro vodní páru, že vlhkost z podloží domu se v dostatečné míře stačila odpařovat do interiéru a větráním odvést mimo dům. Ukázalo se, že izolaci a zateplení podlahy měla předcházet celková ochrana stavby před vlhkostí. Tyto namátkové příklady ukazují, že bychom měli i v případě takových dílčích zásahů spolupracovat s architektem, který zhodnotí situaci, a případně navrhne i další související nebo následné kroky. Neznamená to, že musíme zvládnout vše najednou, ale budeme-li mít v počátku vypracovaný návrh rekonstrukce, je možné rozdělit ho do etap a připravit dokumentaci tak, aby bylo možné bez problémů pokračovat s časovým odstupem.

architekti bezpalcovi
Klokočná 95, 251 64 Mnichovice
tel.: 603 822 614
architektibezpalcovi@seznam.cz
Ing. arch. Tomáš Bezpalec

 

Datum vydání: 9. 3. 2015

Edit: Miloslava Perglová