Osobní vlastnictví bytu v bytovém domě

Osobní vlastnictví bytu v bytovém domě s sebou nese také starost o fungování celého objektu i o jeho fyzický stav. To se děje prostřednictvím společenství vlastníků. Bohužel zkušenosti ukazují, že většina z nás se k péči o dům staví pasivně a je ráda, když se v domě najde pár jedinců, kteří na sebe vezmou břímě odpovědnosti, nechají se zvolit do výboru a vedle svého zaměstnání řeší, nebo předkládají k řešení, víceméně nekonečnou řadu problémů.

A bohužel často narážejí právě na pasivitu svých sousedů, nezájem, na neschopnost lidí se domluvit. K nejsložitějším otázkám, které musí společenství vlastníků řešit, patří opravy a rekonstrukce společných částí domu. Na to, jak postupovat, jsme se zeptali doktora Karla Čepičky, odborného poradce v oblasti malých družstev a společenství vlastníků.

Začněme právě u zmíněné aktivity vlastníků, schopnosti se domluvit. Pokud vím, společenství naráží na to, že k důležitým rozhodnutím schází souhlas potřebné většiny vlastníků.

Ano, to byla veliká překážka ve fungování společenství, naštěstí od roku 2014 se situace zlepšila. Do konce roku 2013 platil zákon č.72/1994 Sb., který vyžadoval pro schvalování úprav spočívajících v modernizaci, rekonstrukcích a opravách společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu ani velikost spoluvlastnických podílů, souhlas nejméně tříčtvrtinové většiny všech členů společenství. Ukázalo se, že toto procento je příliš vysoké, a brzdí možnost realizace potřebných opatření.

Jak je to tedy nyní?

Od 1. 1. 2014 musela všechna Společenství upravit stanovy v souladu s Novým občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb.) a povětšinou využila možnosti změnit výši hlasů pro různá rozhodnutí – právě té nenáviděné tříčtvrtinové většiny všech členů k rozhodnutí o investicích. Stále zůstává v platnosti, že shromáždění je usnášení schopné, jsou-li přítomni členové, jejichž spoluvlastnické podíly vytváří nadpoloviční většinu ze všech členů. Novinkou je, že většinu rozhodnutí mohou členové přijímat nadpoloviční většinou přítomných na shromáždění.

Znamená to tedy, že o investicích může nakonec rozhodnout méně než polovina všech členů?

V podstatě ano, ale řada Společenství vlastníků využila možnosti si pro důležitá rozhodnutí ve stanovách zvýšit potřebný počet hlasů. A to se často týká právě investování do společných částí domů, tedy rekonstrukcí a oprav. Většinou byl počet hlasů zvýšen na nadpoloviční většinu všech vlastníků, případně 55 % až60 %, ojediněle zůstali na kritizovaném počtu 75 % ze všech, výjimečně vyžadují i 100 %, což mi připadá krátkozraké, alibistické a bude určitě přinášet problémy. Co mi připadá smysluplnější je, že v některých společenstvích byla výše hlasů navíc limitována rozsahem nákladů na investování.

Tyto limity mohou platit pro všechny investice, nebo existují nějaké výjimky?

Paragraf 1129 Nového občanského zákoníku uvádí, že „k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu, či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud“. Nový občanský zákoník vyžaduje dokonce i stoprocentní souhlas, a to v případech, mění-li se všem vlastníkům velikost podílů na společných částech domu nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku. To nastane například, požádá-li vlastník o prodej části chodby, prádelny či jiného nevyužitého prostoru.

A jak je definována významná záležitost?

Autoři zákona nemohli vyjmenovat všechny možnosti, a tak co je významnou záležitostí, určí orgán státní správy. Přistoupí-li se k významné změně ve společné věci, bude nutné získat stavební povolení a stavebním úřadem bude vyžadován alespoň dvoutřetinový souhlas. Pro dokreslení uvedu jeden příklad z jiné oblasti státní správy. Společenství domu v městské zástavbě se rozhodlo porazit strom na zahradě ve vlastnictví členů společenství. Odhlasovali si to na shromáždění nadpoloviční většinou ze všech vlastníků. Odbor životního prostředí však poražení stromu považuje za významnou záležitost a ke svému rozhodnutí požádal o nové projednání se souhlasem dvoutřetinové většiny.
Jak však zajistit, aby bylo na shromáždění přítomno potřebné procento vlastníků?
Zvýšení počtu hlasů si společenství zahrnovala do stanov bez obav z nízké účasti na shromáždění, neboť Nový občanský zákoník zavádí možnost přijmout usnesení i mimo shromáždění, a to v písemné formě, tzv. způsobem per rollam (oběžníkem).
Pochopila jsem, že vámi uváděné limity platí pro schvalování na shromáždění. Může výbor společenství rozhodovat sám o některých investicích, třeba do určitého limitu?
Tato možnost existuje na základě nařízení vlády z roku 2013, které doporučuje limit pro opravy nebo stavební úpravy společných částí 1000 Kč v průměru na každou jednotku, výjimkou byly opravy způsobené havárií. Pokud ovšem stanovy společenství vlastníků neurčí něco jiného. Toto doporučení přebírala spíše nová společenství bez velkých zkušeností, většina společenství však výši zmocnění pro statutární orgán upravovala na základě dobrých či špatných zkušeností s výborem.

A co finanční zdroje pro investování?

Možné finanční zdroje jsou tři. Nejběžnější je čerpání z fondu oprav, který se nyní nazývá příspěvek na správu domu a pozemku. Přispívá do něj každý vlastník ve velikosti spoluvlastnického podílu. Druhou možností je úvěr. Mohu konstatovat, že jsou to nejlevnější peníze na finančním trhu. Banky půjčují bez zástavy do částky 300 000 Kč na jednotku. Na základě mých zkušeností požadují, aby nejméně 75 % vlastníků podepsalo, že souhlasí s úvěrem v dané výši, na určitou dobu i s danou výší úroku s případnou fixací úrokové míry na uvedenou dobu a že se zavazují k měsíční platbě do kapitoly příspěvek na správu domu a pozemku v dohodnuté výši. Většina bank celou částku této měsíční platby za všechny jednotky nepřijímá jako splátku úvěru. Na splátku si bere jen část většinou 75 či 80 procent, ostatní ponechává jako rezervu k použití na další nutné opravy včetně havarijních. Třetí možností, spíše ojedinělou, je prodej nevyužitých společných částí domu, jako je půda, bývalá prádelna a jiné.
A co uzavírání smluv s dodavatelskými firmami. Jak moc zde společenství chybují?
Kvalitní smlouvy jsou jistě důležité, určitě se vyplatí si je nechat před podpisem odborně posoudit. Z vlastní zkušenosti však mohu říci, že papír snese všechno, větší problém je s jejich dodržováním. Kvalita realizace nad kvalitou smluv silně pokulhává, a problém je ve vymahatelnosti práva. Podle mého jsou nejdůležitější reference. A dobrou pojistkou je vázat placení na jednotlivé, přesně definované etapy a poslední platbu – zhruba tak 10 % platit až po skončení lhůty, ve které by se mohly projevit závady. To je samozřejmě třeba dobře smluvně ošetřit.

Připravila: Miloslava Perglová
Foto: archiv redakce a firem

Více informací se nachází v březnovém vydání z roku 2017, které si můžete zakoupit za zvýhodněnou cenu zde.

Datum vydání: 3. 4. 2017

Edit: Andrea Moudrá