Rekonstrukce panelových domů

Rekonstrukce panelových domů probíhá mnohdy živelně, stavebně a ekonomicky nepromyšleně. Na postupu řešení se domlouvají laici – majitelé jednotlivých bytů. Větší šanci na úspěch mají tam, kde postupují podle předem stanovené koncepce. Ta je totiž nezbytná k tomu, aby revitalizace domu přinesla kýžené zlepšení a ne nekonečný sled problémů.

Řešit pouze havarijní stav znamená vytloukat klín klínem, a o moc lépe na tom nejsou ani ti, kteří chtějí stav domu vylepšit výměnou oken, zateplením, ale provádějí tyto práce bez vzájemné provázanosti. Pak řemeslníci jedné stavební firmy řeší chyby řemeslníků předchozích, improvizují na místě, necítí zodpovědnost za svou práci a tak dále… Stejně tak je obtížná domluva vlastníků na tom, co je opravdu potřeba či jak potřebné opravy financovat.

Rekonstrukce je, když…

Pod rekonstrukcí paneláku si obvykle představíme výměnu oken, zateplení fasády a vylepšení vzhledu domu. Snad proto má mnoho majitelů bytů pocit, že stačí postupně nechat provést tyto práce a je hotovo. Hotovo možná je, výsledek však nemusí naplnit všechna očekávání. Například po výměně oken bez následného zateplení celé fasády se mohou začít na stěnách tvořit plísně. Chlad si totiž jako snadnější cestu vybere místo oken stěny, které se po výměně oken stanou nejslabším místem pro jeho útok. Vlhkost, která se dřív srážela na oknech, se proto začne srážet na stěnách. Ani zateplení domu nemusí přinést kýžené úspory, pokud nebylo provázeno i rekonstrukcí otopné soustavy a jejím vyvážením, či nedošlo ke změně smlouvy se společností zásobující dům teplem a podobně.
Nejde však jen o posloupnost a správné provedení prací. Rekonstrukci domu není možné zúžit na vylepšení obvodového pláště a zkrášlení společných prostor, ale je třeba se zaměřit na celkový stav domu – na izolaci spodní stavby či střechy, inženýrské sítě, tedy v jakém stavu jsou stoupačky vody, plyn, rozvody elektřiny, plynu, větrací systém, výtah… A musí jí samozřejmě předcházet potřebné odborné posudky mapující stav domu, v prvé řadě od statika.

Nebojte se chtít víc

Promyšlenou zásadní rekonstrukcí je možné zvýšit komfort panelových domů na úroveň novostaveb, či některé dokonce předčit. Zajímavé možnosti co do prostoru i vzhledu přinášejí nové typy balkonů, předsazené skleněné stěny, je možné zvětšit plochu lodžií. Komfort jednotlivých bytů lze zvýšit úpravou dispozice, zvukovou izolací podlah a příček oddělujících jednotlivé byty. Panelové domy nemusejí být odkázány na dálkové zásobování teplem, ale mohou efektivněji využívat svůj vlastní zdroj tepla – plyn, tepelné čerpadlo, solární kolektory…
Po výměně oken v panelovém domě nedochází k dostatečné výměně vzduchu v bytech a je třeba mnohem častěji větrat, což ovšem závisí na lidském faktoru a těžko budeme větrat i v noci. Dostatečný přívod čerstvého vzduchu okny je možné zajistit například potrubím v jádru, což by mělo být samozřejmostí především tam, kde se vaří na plynu. Pro zajištění bezpečného zdravého prostředí je nejvhodnějším řešením centrální větrání s rekuperací tepla, které přispěje i k energetickým úsporám. Můžeme se již setkat i s příklady paneláků, které komplexní rekonstrukcí dosáhly na parametry pasivních domů.

Chce to koncepci

Jak vidno, rekonstrukce může přinést jak zklamání, tak nečekané zlepšení života v panelovém domě. Stručným nástinem možných problémů i případných benefitů jsme vás chtěli přesvědčit o tom, že k opravám a úpravám panelového domu není možné přistoupit bez počáteční koncepce, kterou vypracuje odborník – architekt nebo projektant – a která v hrubším rámci stanoví, co je potřeba udělat a v jakém časovém sledu. Na jejím základě je možné vypracovat i koncepci financování, stanovit výši příspěvků do fondu oprav, poslouží jako podklad pro jednání o úvěrech. Koncepce vytvoří čas i k domluvě s vlastníky, jejichž přemýšlení končí za dveřmi jejich bytu a kteří mají problém přijmout to, že je třeba pečovat o celý dům. Nemusejí pak nastat situace, kdy v kritickém okamžiku chybí souhlas vlastníků s nutným stavebním zásahem či scházejí finance.

Proč podrobný projekt

Na základě koncepce je pak třeba na jednotlivé etapy vypracovat projekt. A není dobré spokojit se jen s projektem nutným pro stavební povolení, lepší je nechat pro veškeré stavební úpravy zpracovat projekt pro provedení stavby s podrobnými specifikacemi. Ten přesně definuje, co, jak a z čeho má být uděláno, zajistí, že budou správně vyřešeny všechny detaily. Projekt bude součástí detailního zadání pro dodavatele, a poslouží proto i k přesnému odhadu ceny. Díky podrobnému projektu je jasné, co od jednotlivých firem chtít a co kontrolovat. Projekt je také vynikajícím pomocníkem pro výběrové řízení, protože dává všem firmám jednoznačný podklad pro nacenění prací a materiálů.
Vzhledem k tomu, že je předem jasně definováno provedení detailů a specifikovány materiály, není dán prostor pro to, aby firma později použila méně kvalitní materiál, vyžadovala proplacení nákladů, které nebyly v dohodnuté ceně zakalkulovány, nevznikají funkční problémy, třeba tepelné mosty v okolí oken… Pokud neexistuje podrobný projekt, bývají časté situace, kdy je třeba přímo při realizaci hledat finančně náročnější řešení, které řeší původní nedomyšlenosti. Zkrátka, i když vypracování koncepce a podrobné dokumentace něco stojí, je nesporné, že v konečném výsledku přináší velké úspory.

Jak vybrat dodavatele

Správná volba zhotovitele stavby je vedle projektu nejdůležitější podmínkou úspěchu. Proto je dobré vybrat ho pečlivě na základě výběrového řízení. Bohužel se stává, že investor – SVJ, družstvo osloví několik dodavatelů bez bližších zadávacích podmínek a ptá se rovnou na konečnou cenu. Tak vzniknou naprosto nesrovnatelné nabídky a s největší pravděpodobností se bude nabízená cena výrazně lišit od ceny konečné.
Proto, jak již bylo řečeno, by měl být podkladem pro výběrové řízení podrobný projekt. Získané nabídky tak budou dobře porovnatelné, hovořit budou čísla – co je třeba nacenit, je totiž jasné z projektu. Nemělo by docházet k neblaze proslulým vícenákladům, vícepracím a tím k navyšování konečné ceny. Aby tomu tak skutečně bylo, je možné v zadávacích podmínkách stanovit, že pokud něco chybí, musí na to uchazeči o zakázku upozornit a zahrnout do nabídky. Přestože hovoříme o řeči čísel, nemusí být cena vždy tím nejdůležitějším kritériem, někdy to může být třeba rychlost stavby, protože pak můžeme získat výhodnější úvěr a ve výsledku platit méně, případně je možné stanovit si i jiné priority.
Zadávací podmínky by měly obsahovat cenu, způsob a lhůty placení. Velmi důležité jsou reference, určitě se vyplatí prohlédnout si konkrétní realizace osobně, pohovořit s obyvateli domu, jak byli spokojeni s jednáním firmy, časovým plněním, provedením detailů… Pro organizaci výběru je vhodné mít poradce, nejlépe architekta, který připravil projekt. Může efektivně pomoci při konkretizaci zadávacích podmínek, bude umět lépe číst v jednotlivých nabídkách i posoudit přiměřenost ceny.
Důležitý je i fakt, zda bude mít firma na stavbě trvale přítomného stavbyvedoucího, často se totiž stává, že mívá na starost více staveb. Přesto je vhodné zajistit i vlastní technický dozor, který kontroluje a přebírá veškeré práce.

Jak vyměňovat okna?

• Pro instalaci oken v panelovém domě je důležitý výběr kvalitního výrobce, výběr správného okna, kvalitní montáž.
• Ideální je provádět výměnu oken v celém domě najednou, důležitá je i posloupnost prací – nejprve vyměnit okna a až následně dům zateplit.
• Tepelně izolační vlastnosti oken musejí odpovídat kvalitě zateplení, panelový dům je dnes možné zateplit i v nízkoenergetickém nebo pasivním standardu.
• Je dobré dát přednost kvalitnímu trojstupňovému těsnění, i když normu splní i dvojstupňové.
• Stavební hloubka profilu by neměla být menší než 70 mm, samozřejmostí by měl být teplý rámeček, aby nevznikaly tepelné mosty kolem profilů a nekondenzovala vlhkost.
• Dodavatelskou firmu je nejlépe vybírat na základě projektu, oslovit více firem a nabídky porovnat.
• Cena by neměla být jediným kritériem výběru, důležité jsou podmínky dodávky, zejména reference, poskytování záruk a servis.
• Správná montáž je základem dobrého fungování okna, nesprávná může znehodnotit i to sebekvalitnější okno.
• Na kvalitu montáže je třeba dbát již ve smlouvě – v souladu s prováděcí normou ČSN 74 6077, která zpřesnila a zpřísnila požadavky na zabudování oken.
• Velmi důležitý je požadavek na parotěsné ošetření napojovací spáry – nestačí použít pouze montážní pěnu, ale je nutné ji překrýt parotěsnými páskami nebo použít komprimační pásky.
• Před závěrečnými zednickými pracemi je dobré těsnost spáry zkontrolovat.
• Okna potřebují ke správnému fungování pravidelnou údržbu. Jednou za rok se musí promazat a seřídit a vyčistit kování od prachu.

Revize topného systému

Po výměně oken a zateplení by měla následovat revize topného systému. Radiátory jsou najednou zbytečně veliké, systém se obtížněji reguluje. Jeho přiškrcením můžeme zažít různé problémy, ať už nepříjemné zvuky jako klepání, pískání, nebo zvýšení teploty v některých prostorech domu a paradoxně pokles teploty jinde. Řešením je zmenšení nebo výměna radiátorů (celkově snížení objemu vody v systému) a nové vyregulování soustavy.

Barevné řešení

Fádní šeď původních domů svádí ke snaze si rekonstruovaný dům pěkně obarvit, mnohé domy se omalovávají různými motivy, které domům nesluší, nevhodně rozdrobují fasády na malé plochy a dům se jakoby rozpadne.
Barevné řešení domu vyžaduje spolupráci s architekty, kteří vědí, co jsou základní kompoziční prvky, jako je rytmus, gradace a měřítko, dodržují zásadu, že barevné řešení by se mělo logicky vázat k tvaru domu, jeho konstrukčnímu řešení.
Dobré je, spolupracuje-li spolu více domů, ideální je barevná koncepce pro celé sídliště.

Text: Miloslava Perglová
Foto: archiv firem

Více informací se nachází v březnovém vydání z roku 2017, které si můžete zakoupit za zvýhodněnou cenu zde.

Datum vydání: 2. 4. 2017

Edit: Miloslava Perglová