Jak rekonstruovat starší dům

Starší dům se v určitém věku začne hlásit se svými neduhy. Potřebuje opravit střechu, zateplit, vyměnit okna, nevyhovují elektroinstalace, vlhnou zdi, vodovodní trubky jsou zarostlé… Mění se i nároky jeho obyvatel na uspořádání vnitřního prostoru. Zkrátka dům potřebuje rekonstruovat. Vyplatí se nepřistupovat k potřebným úkonům jednotlivě, nahodile, ale podle promyšleného plánu.

Představte si situaci, kdy je opravdu nutné vyměnit stará nevyhovující okna. Řeknete si: vyměníme je za nová, kterými nepotáhne, a bude líp. Ale ouha! Netáhnou kamna, v rohu koupelny se objevila černá skvrna, okna se při vaření rosí, účty za topení příliš neklesají. A dokonce nás nějak častěji bolí hlava. A to nejen z účtů. Neuvědomili jsme si, že s výměnou oken se změnilo mikroklima v domě, nedochází totiž k trvalé výměně vzduchu netěsnostmi. Vzduch chybí jak kamnům nebo kotli, tak nám, a z toho to bolení hlavy. Se vzduchem neodchází přebytečná vlhkost, ta se sráží na studených stěnách a vznikají plísně. Kdybychom zároveň s výměnou oken stěny domu zateplili, nemuselo by to tak být. Nebo kdybychom koupili výkonnější digestoř, pořídili okna s mikroventilací… Taková kdyby nás mohou pronásledovat při každém zásahu, který jsme dostatečně nepromysleli.

ZÁSAH DO ORGANISMU

Katastrofickým scénářem jsme chtěli naznačit, že dříve, než začneme s jakoukoliv větší opravou či úpravou v domě, měli bychom se poradit s odborníkem, který dokáže posoudit všechny souvislosti. Může se stát, že máme vidinu jednoduché opravy, kterou můžeme snadno provést s místním řemeslníkem, ale neodhadneme její možné následky. Starší dům je složitým fungujícím organismem, kde zásah v některé jeho části může vyvolat komplikace na jiném, nečekaném místě. Například při rekonstrukci podlah v přízemí vybereme zeminu, provedeme betonovou podlahu, zaizolujeme, zateplíme, položíme krytinu. Vše v pořádku. Ale ouha! Najednou nám začnou někde, třeba i v jiné místnosti, vlhnout zdi. Proč? Vodě, která si neškodně pobývala ve stěnách domu a stačila se vypařovat, byla do cesty postavena překážka a ona si našla cestičku, kudy se dostat ven. Tentokrát však už ne neškodně. Ukázalo se, že zateplení podlahy měla předcházet celková ochrana spodní stavby před vlhkostí.

REKONSTRUKCE CHCE KONCEPCI

I třeba jen dvacet let starý dům si proto žádá, aby se do něj zasahovalo pod dohledem odborníka, který připraví koncepci budoucích oprav. U velkých rekonstrukcí spojených s modernizací, dostavbou, se na architekta či projektanta většinou obracíme, pozor však na případy podobné těm, na které jsme upozornili. Odborník by s námi měl nejprve projít celý dům, měli bychom ho přitom seznámit s jeho neduhy i s našimi plány. Architekt či projektant by měl navrhnout rozsah potřebných prací a jejich časovou posloupnost. Měl by tedy předložit koncepci rekonstrukce i s hrubým odhadem ceny. Pro nás bude v tomto okamžiku vodítkem, co nás čeká, co si můžeme finančně dovolit, můžeme jednat o jejím rozložení do časových etap. Určitě se vyplatí požadovat rozpracování do projektu. Nejen tehdy, budeme-li potřebovat stavební povolení. Projekt rekonstrukce by měl být podrobnější než projekt pro stavební povolení, nejlépe na úrovni prováděcího projektu se specifikacemi všech prací a položek, s vypracováním konstrukčních detailů. Pak by nemělo docházet k tomu, že si řemeslníci jedné profese budou lámat hlavu s tím, jak navázat na práci svých předchůdců v předcházející etapě rekonstrukce, a nebudou se na jejich špatnou práci vymlouvat. Někdy to patří k řemeslnickému folklóru, ale v mnoha případech je na vině právě nedořešení návaznosti jednotlivých prací. Jinou možností je obrátit se rovnou na specializovanou firmu, která převezme záštitu nad celou rekonstrukcí, všech jejích etap. My se vyhneme hledání viníků při reklamacích a firma by si měla správnou návaznost a provedení ve vlastním zájmu ohlídat lépe, než provádí-li každou práci někdo jiný.

A CO ÚŘADY?

Možná si říkáte, že když podle platného stavebního zákona nevyžaduje stavba domu do 150 m2 zastavěné plochy stavební povolení a je možné ji pouze ohlásit, s rekonstrukcí to bude ještě jednodušší. Ale není to tak jednoznačné, formulace jsou zde jen rámcové a stavební úřady mají velkou volnost v jejich interpretaci, pro laika je tedy těžké rozhodnout. Stavební zákon neužívá pojem rekonstrukce, najdeme zde pojmy udržovací práce a stavební úpravy, které však nejsou blíže specifikovány. Dočteme se, že udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu a vzhled stavby, životní prostředí a bezpečnost při užívání nevyžadují ohlášení, ostatní ohlásit musíme. Obdobně je stanoveno, že stavební povolení ani ohlášení nevyžadují stavební úpravy, „pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivu na životní prostředí a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost“. Ohlásit je třeba úpravy, kterými se mění užívání části stavby, ale nezasahuje se do nosných konstrukcí, nemění se její vzhled a nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí. V ostatních případech je třeba stavební povolení. Například je tedy třeba ohlásit, pokud bychom novou omítku volili v jiné barvě než původní, zůstaneme-li u stejné barvy, ohlášení není nutné. Obdobně tomu bude u střešní krytiny, zde se nebude jednat jen o barvu, ale i materiál. Ohlásit je třeba výměnu dřevěných oken za plastová, pokud však budeme měnit velikost okenních otvorů, bude již třeba stavební povolení. Ohlášení podléhá i půdní vestavba, protože se jedná o změnu v užívání části stavby, i když se vzhledově dům nemění. Pokud byste při přestavbě půdy měnili tvar střechy, zvyšovali ji či instalovali střešní okna, bude třeba stavební povolení. Pozor na to, že zateplením domu zvětšujete jeho půdorys, a je tedy také potřeba stavební povolení, i když se může stát, že některý úřad bude benevolentnější a postačí mu ohlášení. S rozdílným přístupem se můžeme setkat i v jiných příkladech. Proto je důležité zajít na stavební úřad a zkonzultovat s ním konkrétní případ. Pak si budete jisti, že vám za nesplnění litery zákona nebude udělena pokuta.

NEZTRÁCEJTE DOKUMENTACI

Vlastník objektu má podle zákona vlastnit platnou, úředně ověřenou dokumentaci a totožná dokumentace má být uložena v archivu příslušného úřadu. Při rekonstrukci bude třeba příslušnému stavebnímu úřadu předložit dokumentaci posledního kolaudovaného stavu bez ohledu na to, zda se shoduje s realitou. Namítáte, že jste dům koupili, a dokumentaci nemáte? Úřad to nebude zajímat, protože jste si při koupi domu měli dokumentaci od prodejce vyžádat. Pokud ji opravdu nemáte, zkuste se obrátit na původního vlastníka. Další možností je archiv stavebního úřadu, kde by měla být také uložena, ale jisté to bohužel není. V kladném případě si za poplatek můžete pořídit její kopii. Pokud dokumentaci neobjevíte, je třeba jednat s pracovníky stavebního úřadu o nápravě. To samozřejmě i v případě, že byly u objektu v minulosti provedeny nepovolené stavební úpravy.

 

Více informací se nachází v červencovém vydání z roku 2012, které si můžete zakoupit za zvýhodněnou cenu zde.

Datum vydání: 24. 3. 2017

Edit: Miloslava Perglová