Byt jako nový

Snad každý byt začne po nějakém čase volat po rekonstrukci. Po lepším vzhledu i stavu touží dveře, okna, podlaha, vestavěné skříně, celá koupelna… Anebo se změní nároky na bydlení, rodinná situace… Nastává čas, kdy nestačí jen drobné úpravy, ale chce to vzít pěkně z gruntu.

Pokud se rozhodnete byt zásadněji upravit, je dobré řešit byt jako celek, ne místnost po místnosti. Možná to bude znamenat, že si na nějaký čas budete muset najít náhradní bydlení. Za jak dlouho se budete moci vrátit do nového, záleží na pečlivé přípravě a samozřejmě na tom, komu přestavbu vašeho bytu svěříte.

V souladu se zákonem

Přestože vám nechybí tvořivost a šikovné ruce, dokonce máte i kamarády mezi zedníky, instalatéry, elektrikáři, přesto doporučujeme obrátit se na architekta, stavebního inženýra či firmu, která se komplexními úpravami bytů zabývá, zkrátka na osoby, které jsou podle stavebního zákona oprávněny k vedení rekonstrukce. Proč? Samozřejmě proto, že mají vzdělání i zkušenosti k tomu, aby našli funkční a nápadité řešení. Jde však také o to, že i svépomocná rekonstrukce musí být prováděna v souladu se stavebním zákonem, požadavky stavebního úřadu i občanským zákoníkem. Nejde tedy jen o zručnost, ale také o naplnění litery zákona, což není samoúčelné. Autorizovaná osoba oprávněná k vedení rekonstrukce, tak jak ji definuje § 160 stavebního zákona, je zárukou, že rekonstrukce neohrozí vaši bezpečnost ani bezpečnost stavby, a budete tak chráněni i v případných právních sporech. V opačném případě můžete být i pokutování, pokuta hrozí i v případě, že vám bude chybět stavební povolení, je-li třeba.

Stavební povolení?

Je při rekonstrukci třeba? Platný stavební zákon nezná pojem rekonstrukce, ale hovoří o stavebních úpravách – změnách dokončené stavby, při kterých se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby. V případech, kdy úpravy zasahují do nosných konstrukcí či se mění způsob užití bytu, vzhled stavby (například zasklení lodžií) anebo ovlivňují požární odolnost stavby (například výměna rozvodů plynu, elektřiny či ústředního topení, která vyžaduje následnou revizi od správců sítí) je stavební povolení nutné. Ohlášení bude stačit v případech, kdy sice dochází ke stavebním úpravám, ty ale nezasahují do nosných konstrukcí (například při změně dispozice bouráním nenosných příček). Úpravy budete muset ohlásit i tehdy, pokud je ovlivněna požární bezpečnost stavby (například vytvoření otvorů vedoucích do světlíků či větracích šachet). Ostatní práce, tedy ty, které nezasahují do nosných konstrukcí, nemění vzhled stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí a neohrožují požární bezpečnost stavby, je možné provádět bez vědomí stavebního úřadu. V každém případě se vyplatí s příslušným úřadem komunikovat, seznámit ho se zamýšlenými úpravami. Předejdete tak případným nepříjemnostem, přístupy jednotlivých úřadů se v praxi často liší.

V souladu se sousedy

Rekonstrukce bytu je specifická tím, že upravujete stavbu, která nepatří jenom vám, ale většinou jste jejími spoluvlastníky, respektive vlastníky bytové jednotky. Podle Nového občanského zákoníku nemáte právo samostatně rozhodovat o změně účelu užívání bytu, sloučení či rozdělení bytových jednotek. Máte však právo stavebně upravovat svůj byt, avšak nesmíte ohrozit, změnit či poškodit společné části domu. Jste povinni na výzvu osobou odpovědnou za správu domu umožnit přístup do bytu pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují společné části. Tak praví Nový občanský zákoník. Je ale prozíravější, nespoléhat jen na něj, a raději předem požádat společenství vlastníků o písemný souhlas s úpravami. Budete tak chráněni i do budoucna. Pokud je byt v družstevním vlastnictví, je souhlas družstva nutností, a obdobně, k úpravám pronajatého bytu potřebujete souhlas vlastníka.

Pokud si nejste jisti, zda potřebujete stavební povolení, nebo nejsou-li ve vašem domě nejlepší sousedské vztahy a hrozí, že by mohli na stavební úřad žalovat, raději podejte na stavební úřad žádost o vyjádření, že zamýšlené stavební úpravy nepodléhají stavebnímu povolení. K žádosti je třeba přiložit jednoduchý nákres a popis zamýšlených úprav.

A vy sami musíte pamatovat na to, abyste svou stavební činností zatěžovali sousedy co nejméně. Před zahájením prací byste je měli upozornit, že budou práce probíhat a že je zatíží zvýšeným hlukem, prašností a podobně. Harmonogram prací je třeba uzpůsobit tak, aby se hlučné práce prováděly jen v rozumnou denní dobu, mimo svátky a podobně. Samozřejmostí je úklid společných prostor, pokud možno průběžný. Stejně tak je třeba zajistit odvoz stavebního odpadu i věcí, kterých se chcete v souvislosti s rekonstrukcí zbavit. O odvoz odpadu se může postarat stavební firma, která rekonstrukci provádí, pokud to bude obsaženo ve smlouvě. Nejlevnější, ale nejnáročnější cestou je odvážet odpad do sběrného dvora, výhodným kompromisem je nechat si k domu přistavit velkoobjemový kontejner, který pak firma, která vám ho pronajala, odveze. Pozor na to, abyste zvolili vhodnou velikost, platíte vždy za celý kontejner. Je třeba promyslet, kdy se kontejner přistaví, abyste platili za co nejméně dní, a co do něj budete ukládat. Nejnižší cena je za čistou stavební suť, za směsný odpad zaplatíte více.

Co konkrétně?

Nejčastěji bývá předmětem rekonstrukce přestavba koupelny či kuchyně, někdy se mění celá dispozice bytu. Obvykle je třeba odstranit a nově vybudovat rozvody, vybourat některé příčky a vybudovat nové, popřípadě vytvořit v příčkách nové otvory. Rekonstrukce se téměř vždy týká podlah, kde musíme mimo jiné dbát o to, abychom nezhoršili jejich akustiku a nezpůsobili si potíže se sousedy, kteří bydlí pod námi. Předmětem rekonstrukce může být i vylepšení akustiky bytu, například vybudováním akustických podhledů a podobně. Velmi často je třeba vyměnit dveře, a to buď včetně zárubní, nebo se zárubně natírají či obkládají novým materiálem. Určitě se vyplatí zvýšit bezpečnost bytu instalací bezpečnostních vchodových dveří.

Samostatnou kapitolou je výměna oken, kterou je však nejlépe provádět v celém domě najednou, a dům následně zateplit. Zlepšení izolační schopnosti oken bez zateplení fasády způsobuje problémy se srážením vody na chladných zdech a se vznikem plísní. Vyměníte-li okna, nesmíte později zapomínat na to, že nová jsou mnohem těsnější, a že tedy nedochází k přirozené výměně vzduchu, a musíte se naučit více a účinněji větrat. Je třeba si také uvědomit, že nová termoizolační okna mají větší tloušťku rámů, čímž se zmenší plocha prosklení a do interiéru se dostává méně světla. U starších domů, kde mají okna i svou estetickou hodnotu, můžete nechat okna zrekonstruovat, pokud nejsou ve zcela špatném stavu. Je zároveň možné zlepšit i jejich tepelněizolační vlastnosti tak, že se do zesílených vnitřních či vnějších rámů osadí izolační skla. Vyměňujeme-li dvojitá špaletová okna za jednoduchá, byť i izolačními dvojskly či trojskly, musíme počítat i s tím, že se zhorší jejich zvuková izolace.

Projekt rekonstrukce

Jak vidno, rekonstrukce je složitý proces, na jehož začátku ani nedokážeme odhadnout, co vše nás čeká. Je proto více než prozíravé obrátit se na projektanta – architekta, bytového designéra, projekční firmu… a nechat si zpracovat projekt rekonstrukce. Ten odhalí, zda budete potřebovat stavební povolení, tak jak jsme výše vysvětlili. Ideální je, svěříte-li rekonstrukci do rukou jedné firmy či osoby, která se postará o projekt i realizaci. Jak jsme řekli na začátku, větší stavební úpravy by měla zaštítit osoba, firma, která je oprávněná k vedení rekonstrukce. Vyhnete se tak tomu, že budete muset shánět na každou práci nové řemeslníky, ti se budou vymlouvat na nekvalitní práci svých předchůdců a podobně. Existují firmy, které se postarají od projektu, přes bourací práce a realizační práce i o výrobu nábytku na míru. Mohou přitom spolupracovat s jinými řemeslníky, které mají prověřené. A co je hlavní, odpovídají za rekonstrukci jako celek. Obdobný servis může zajistit i architekt, bytový designér, projektant, který spolupracuje s externími firmami a nad rekonstrukcí provádí autorský dozor.

Pozor na statiku

Před vypracováním projektu je třeba zajistit stavební průzkum, zásahy do konstrukcí musí posoudit statik. U starších domů s dřevěnými stropy jsou pečlivý stavební průzkum a statické posouzení obzvlášť důležité, dřevěné stropy mohou mít sníženou únosnost, trámy mohou být prohnilé, aniž by to bylo na pohled patrné. Je také třeba posoudit, zda nejsou příčky staticky provázány se stropy, statiku domu může ohrozit i probourání nového otvoru pro dveře. Domy se železobetonovými stropy nejsou na bourání příček tak citlivé, opatrnost je však na místě s budováním nových příček, aby nezatížily strop nad únosnou míru. Proto se při rekonstrukci dává přednost lehkým příčkám z pórobetonu či sádrokartonu, sádrovlákna. V panelových domech je třeba znát konkrétní konstrukční systém, bourání příček přesto musí posoudit statik.

 

 

 

 

Foto: archiv firem

Datum vydání: 25. 8. 2015

Edit: Miloslava Perglová